Azione diretta contro l'inquilino moroso in condominio

L'azione diretta contro l'inquilino moroso è una delle domande più frequenti quando un appartamento locato accumula spese condominiali non pagate. La tentazione dell'amministratore è agire subito verso chi occupa l'immobile e ne usa i servizi, ma la legge segue un percorso diverso. Capire chi è l'obbligato verso il condominio e quali strumenti restano evita di intraprendere azioni destinate a fallire.

Il condominio non ha azione diretta contro l'inquilino moroso

L'amministratore riscuote i contributi per la manutenzione delle parti comuni e per i servizi di interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condòmino. Nei confronti del conduttore, che non è parte del rapporto condominiale, il condominio non ha un'azione diretta: l'obbligato verso il condominio resta il proprietario dell'unità immobiliare. Il fatto che il contratto di locazione ponga gli oneri accessori a carico dell'inquilino riguarda i rapporti tra locatore e conduttore, non il condominio.

Chi è l'obbligato verso il condominio

L'obbligato al pagamento delle spese condominiali è il proprietario, anche quando l'immobile è locato e anche se l'inquilino non gli ha versato quanto dovuto. Il proprietario deve quindi anticipare le somme al condominio e poi rivalersi sul conduttore per gli oneri che il contratto pone a carico di quest'ultimo. Il condominio agisce contro il condòmino, il condòmino agisce contro il proprio inquilino: sono due rapporti distinti.

Il decreto ingiuntivo e la chiamata in causa del conduttore

Per recuperare le somme il condominio può ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario moroso, sulla base dello stato di ripartizione approvato. Il proprietario, a sua volta, può chiamare in causa il conduttore per la parte di oneri contrattualmente a suo carico. È il proprietario, non il condominio, a poter coinvolgere direttamente l'inquilino nel giudizio: il condominio conserva il proprio titolo verso il condòmino.

Gli oneri accessori nella legge 392/1978

L'art. 9 della legge 392/1978 pone a carico del conduttore gli oneri accessori, cioè le spese per servizi come pulizia, ascensore, acqua, energia, riscaldamento e altri servizi comuni, salvo patto diverso, con una disciplina particolare per il servizio di portineria. Il pagamento è dovuto entro due mesi dalla richiesta e il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione prima di pagare. Sono queste le somme che il proprietario può pretendere dall'inquilino. È bene distinguere gli oneri accessori dalle spese straordinarie e da quelle di manutenzione strutturale, che restano invece a carico del proprietario: addossare al conduttore voci che non gli competono espone a contestazioni e rende più difficile il recupero. Una ripartizione trasparente, con l'indicazione dei criteri, è anche la condizione che la legge pone perché il conduttore sia tenuto a pagare.

Lo sfratto per morosità sugli oneri accessori

Il mancato pagamento degli oneri accessori può portare, a certe condizioni, alla risoluzione del contratto. La morosità nel pagamento degli oneri accessori rileva quando l'importo non pagato supera quello di due mensilità del canone: in tal caso il locatore può attivare la procedura di sfratto per morosità. È uno strumento che spetta al proprietario, non al condominio, e opera sul rapporto di locazione.

La sanatoria della morosità

Nel giudizio di convalida il conduttore può sanare la morosità pagando quanto dovuto per canoni e oneri accessori maturati, evitando la risoluzione. La possibilità di sanatoria distingue la morosità sugli oneri da un semplice inadempimento e va tenuta presente nel valutare tempi ed esito dell'azione.

Verso il condominio risponde sempre il proprietario: sarà lui, poi, a rivalersi sull'inquilino.

Cosa può fare l'amministratore in concreto

Chiarito che il condominio agisce verso il condòmino, l'amministratore ha comunque margini per gestire bene la situazione. Può sollecitare per tempo il proprietario, tenere aggiornato lo stato di ripartizione e predisporre la documentazione necessaria a un eventuale decreto ingiuntivo. Non può invece intimare pagamenti al conduttore né inserirlo tra i debitori del condominio, perché non è parte del rapporto.

• Individuare con certezza il proprietario dell'unità, unico obbligato verso il condominio.
• Inviare i solleciti al condòmino, non all'inquilino.
• Tenere lo stato di ripartizione approvato pronto per il decreto ingiuntivo.
• Segnalare al proprietario la morosità così che possa attivarsi verso il conduttore.
• Distinguere nella contabilità gli oneri accessori dalle spese a carico del proprietario.

Una comunicazione chiara al proprietario, che gli ricordi la sua posizione di unico obbligato verso il condominio, spesso accelera il recupero: è nel suo interesse pagare e poi rivalersi sull'inquilino, evitando decreti ingiuntivi e interessi a proprio carico.

Tenere sotto controllo le morosità con un software

Distinguere il debito del condòmino dagli oneri a carico dell'inquilino richiede riparti chiari e uno scadenzario ordinato. Un software gestionale associa a ogni unità il proprietario e l'eventuale conduttore, tiene i riparti a giorno e prepara la documentazione per il decreto ingiuntivo verso il condòmino moroso. AmministraPro gestisce riparti, solleciti e recupero delle morosità in un unico ambiente: puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.