Bonus facciate in condominio: cosa è rimasto detraibile

Il bonus facciate in condominio è stato una delle agevolazioni più utilizzate per rifare l'aspetto esterno degli edifici, ma oggi non esiste più. Introdotto nel 2020 con una detrazione fino al 90 per cento, ridotto al 60 per cento nel suo ultimo anno e scaduto definitivamente a fine 2022, non è stato più rinnovato dalle leggi di bilancio successive. Questo non significa però che rifare una facciata sia rimasto senza incentivi: altre detrazioni continuano a coprire questo tipo di lavori. Vediamo cosa resta oggi e come orientarsi.

Cos'era il bonus facciate in condominio e perché è finito

Il bonus facciate permetteva di detrarre una quota molto elevata delle spese per il recupero o il restauro della facciata esterna degli edifici situati in determinate zone urbane, in particolare le zone A e B individuate dal decreto ministeriale 1444 del 1968, cioè i centri storici e le aree densamente edificate. L'agevolazione riguardava la parte di facciata visibile dalla strada o dal suolo pubblico, comprese le opere di tinteggiatura e pulitura. Nato con un'aliquota del 90 per cento, particolarmente generosa perché priva di un tetto di spesa specifico, è stato progressivamente ridimensionato fino alla scadenza. Le leggi di bilancio successive hanno scelto di non prorogarlo, concentrando le risorse su altri strumenti già esistenti.

Il bonus ristrutturazione sulle parti comuni

La prima alternativa è il bonus ristrutturazione, che si applica agli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo sulle parti comuni dell'edificio, categoria in cui rientra tipicamente il rifacimento della facciata. La detrazione è del 50 per cento per l'abitazione principale e del 36 per cento per gli altri immobili, entro un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione si recupera in dieci quote annuali di pari importo, portate in diminuzione dell'imposta dovuta nella dichiarazione dei redditi di ciascun anno. È lo strumento più immediato quando i lavori non hanno finalità di risparmio energetico, perché non richiede asseverazioni tecniche particolari oltre alla documentazione ordinaria dell'intervento.

L'ecobonus quando c'è isolamento termico

Se il rifacimento della facciata comprende anche l'isolamento termico, entra in gioco l'ecobonus. Per gli interventi sulle parti comuni che interessano almeno il 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio, la detrazione può salire, con aliquote più elevate rispetto al bonus ristrutturazione. In questo caso il beneficio è maggiore, ma servono requisiti tecnici precisi e l'asseverazione di un tecnico abilitato che attesti il miglioramento delle prestazioni energetiche.

Come scegliere tra i due strumenti

La scelta dipende dalla natura dell'intervento. Se si tratta di un semplice rifacimento estetico o di manutenzione, il bonus ristrutturazione è la strada naturale. Se invece si coglie l'occasione per intervenire sull'isolamento termico e migliorare la classe energetica, l'ecobonus offre un vantaggio maggiore a fronte di adempimenti più complessi. In molti casi conviene valutare con un tecnico quale delle due vie massimizza il beneficio complessivo.

La ripartizione della spesa tra i condomini

Trattandosi di lavori sulle parti comuni, la spesa e la relativa detrazione si ripartiscono tra i condomini in base alle tabelle millesimali. Ogni condomino detrae la quota di sua competenza nella propria dichiarazione dei redditi, secondo la percentuale prevista dall'agevolazione utilizzata e i limiti di spesa applicabili. La detrazione spetta nella misura in cui la spesa è stata effettivamente sostenuta e pagata nell'anno di riferimento, secondo il criterio di cassa. L'amministratore ha un ruolo centrale nel calcolare e comunicare a ciascuno la quota detraibile, distinguendo eventualmente le posizioni dei condomini morosi, che non possono portare in detrazione somme non versate.

Gli adempimenti a carico dell'amministratore

Per far valere la detrazione i pagamenti devono avvenire con bonifico parlante, cioè con la causale e i dati richiesti dalla normativa. L'amministratore deve inoltre conservare la documentazione, gestire le comunicazioni verso l'Agenzia delle Entrate quando previste e rilasciare ai condomini la certificazione delle spese sostenute e delle quote imputate a ciascuno. La correttezza di questi passaggi è essenziale per non perdere il beneficio.

Gestire le detrazioni con un software

Un software gestionale semplifica la gestione dei lavori agevolati: ripartisce automaticamente la spesa in base ai millesimi, tiene traccia dei bonifici e produce le certificazioni delle quote detraibili per ogni condomino. In interventi che si sviluppano su più anni e più unità immobiliari, avere questi dati ordinati e verificabili riduce gli errori e agevola i controlli.

AmministraPro gestisce i lavori straordinari con ripartizione millesimale automatica, tracciamento dei pagamenti e documentazione allegata, pronta per le certificazioni delle detrazioni. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.