Locare un bene comune: quale maggioranza serve in assemblea

Prima di affittare un locale, un lastrico o un'area comune a un terzo, il condominio deve deliberarlo in assemblea con la maggioranza corretta. La regola generale è che per i contratti di durata non superiore a nove anni basta la maggioranza semplice, mentre per le locazioni ultranovennali serve l'unanimità. A queste si aggiunge un principio importante: se il bene può essere usato direttamente dai condòmini, la scelta di locarlo può richiedere un consenso più ampio. Vediamo il quadro completo per assumere una delibera valida e a prova di impugnazione.

La locazione come atto di gestione

Locare un bene comune è un atto di gestione del patrimonio collettivo che rientra nelle competenze dell'assemblea, ai sensi dell'articolo 1135 del Codice civile. Non è un atto dispositivo come una vendita, perché il bene resta di proprietà comune e viene solo concesso in godimento temporaneo a un terzo dietro canone. Questa natura spiega perché, in molti casi, sia sufficiente una decisione a maggioranza. Tuttavia il regime cambia in base alla durata del contratto e alla possibilità di un uso diretto del bene, e proprio su questi due fattori si concentrano le contestazioni.

Contratti fino a nove anni: maggioranza semplice

Per un contratto di locazione di durata non superiore a nove anni è generalmente sufficiente la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile, cioè, in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. La ragione è che si tratta di un atto di ordinaria gestione del bene, che non ne intacca la proprietà. L'assemblea può quindi decidere di mettere a reddito un locale inutilizzato senza dover raggiungere l'unanimità, purché la decisione sia motivata e il canone congruo rispetto al valore del bene.

Locazioni ultranovennali: serve l'unanimità

La locazione di durata superiore a nove anni ha effetti assimilabili a un atto eccedente l'ordinaria amministrazione, perché vincola il bene comune per un tempo lungo e, secondo le regole della trascrizione, produce effetti verso i terzi acquirenti. Per questo si applicano i principi dell'articolo 1108, terzo comma, del Codice civile, richiamato in materia condominiale dall'articolo 1139: occorre il consenso di tutti i condòmini. Una delibera a maggioranza che approvi una locazione ultranovennale è esposta a impugnazione da parte dei dissenzienti e degli assenti. Prudenza impone di trattare come ultranovennali anche i contratti che, per rinnovi automatici, superino di fatto quella soglia.

Se è possibile l'uso diretto del bene

Un principio consolidato in giurisprudenza precisa che la locazione di una parte comune può essere deliberata a maggioranza semplice solo quando un uso diretto del bene da parte dei condòmini non è possibile. Se invece il bene potrebbe essere goduto direttamente da tutti, ad esempio un'area utilizzabile come parcheggio comune, la scelta di sottrarlo al godimento collettivo per darlo in affitto a un terzo incide sui diritti dei singoli e tende a richiedere l'unanimità. L'assemblea deve quindi valutare, prima di deliberare, se esista un'alternativa di uso diretto e darne conto nel verbale.

Come redigere una delibera solida

Per ridurre il rischio di impugnazione, la delibera che autorizza la locazione deve essere chiara e completa. Nel verbale è opportuno indicare:

• l'oggetto preciso: quale bene comune si loca e con quale destinazione
• la durata del contratto e la verifica della soglia dei nove anni
• il canone, i criteri di aggiornamento e la ripartizione del provento sui millesimi
• l'esito della votazione con teste e millesimi favorevoli, contrari e astenuti
• il mandato all'amministratore a stipulare e registrare il contratto

Dopo la delibera: contratto, incasso e riparto

Approvata la locazione, l'amministratore stipula e registra il contratto in nome del condominio, allegando o richiamando la delibera. Il canone va incassato sul conto corrente condominiale, registrato tra le entrate straordinarie e rappresentato nel rendiconto e nella situazione patrimoniale. Il provento si ripartisce tra i condòmini in proporzione ai millesimi, con accredito diretto o riduzione delle spese comuni secondo quanto deliberato. Infine l'amministratore consegna a ciascun condòmino il prospetto con la quota di provento riscosso nell'anno, necessario per la dichiarazione dei redditi.

Le conseguenze di una delibera viziata

Una delibera assunta con una maggioranza insufficiente rispetto alla durata del contratto o alla possibilità di uso diretto è impugnabile e può essere annullata, con effetti potenzialmente gravi anche sul contratto già stipulato. Ecco perché l'inquadramento corretto va fatto prima di portare l'argomento in assemblea, verificando durata, natura del bene e alternative di uso. Nei casi complessi, in particolare per contratti lunghi o beni di valore, è consigliabile un parere legale preventivo, che costa meno di un contenzioso e di una locazione da rifare.

Portare in assemblea una locazione di bene comune richiede di preparare l'ordine del giorno, calcolare correttamente i quorum, verbalizzare l'esito con teste e millesimi e poi gestire contratto, incassi e riparto. AmministraPro assiste l'amministratore dalla convocazione al verbale fino alla contabilizzazione del canone e ai prospetti fiscali. Le funzioni sono su /funzioni e i piani su /prezzi.