Cessione di cubatura in condominio: provento e fiscalità

La cessione di cubatura è l'atto con cui il titolare di un terreno o di un immobile trasferisce a un altro soggetto la volumetria edificabile non utilizzata, così che il cessionario possa realizzare una costruzione maggiore. Applicata al condominio, riguarda la possibilità di monetizzare i diritti edificatori collegati a un'area comune o alla capacità di sopraelevazione dell'edificio. È un'operazione dal valore economico rilevante ma delicata sul piano giuridico e fiscale, perché incide su un bene comune e sui diritti di tutti i condòmini. Vediamo come si inquadra.

Che cosa è la cessione di cubatura

La cubatura è la volumetria edificabile che un piano urbanistico attribuisce a un'area. Quando il proprietario non la sfrutta interamente, può, entro i limiti fissati dagli strumenti urbanistici comunali, trasferirla a un altro fondo che ne beneficia per costruire di più. La cessione ha effetti reali sul regime edificatorio dei suoli ed è ricondotta, sul piano civilistico, a un atto che richiede la forma scritta e la trascrizione nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi. Non è un semplice contratto obbligatorio, ma un'operazione che modifica la potenzialità edificatoria dei fondi coinvolti.

Quando riguarda il condominio

In ambito condominiale la questione si pone quando i diritti edificatori sono collegati a un'area comune, ad esempio un cortile o un giardino, oppure alla capacità di sopraelevazione dell'edificio, che l'articolo 1127 del Codice civile riserva al proprietario dell'ultimo piano ma nei limiti delle condizioni statiche e con l'indennità dovuta agli altri condòmini. Se l'operazione coinvolge un bene comune, la cubatura appartiene a tutti i condòmini in proporzione ai millesimi e nessuno può disporne da solo. La complessità impone quasi sempre l'intervento di un tecnico e di un notaio.

Le maggioranze: perché serve l'unanimità

Cedere la cubatura di un bene comune non è un atto di ordinaria gestione ma un atto dispositivo che incide sulla consistenza e sul valore del bene collettivo. Per questo, quando riguarda una parte comune, richiede il consenso di tutti i condòmini, cioè l'unanimità, non essendo sufficiente una delibera a maggioranza. La ragione è che si dispone stabilmente di un diritto che appartiene pro quota a ciascuno: una maggioranza non può privare la minoranza della propria quota di un diritto edificatorio. Un atto assunto senza il consenso di tutti i comproprietari del bene sarebbe inefficace nei confronti di chi non ha aderito.

Forma, trascrizione e ruolo del notaio

La cessione di cubatura richiede l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata e la trascrizione nei registri immobiliari ai sensi dell'articolo 2659 del Codice civile, per rendere l'operazione opponibile ai terzi e certa nel tempo. Il notaio verifica la titolarità dei diritti, la compatibilità con gli strumenti urbanistici e la corretta manifestazione del consenso di tutti gli aventi diritto. In condominio ciò significa allegare la documentazione da cui risulti il consenso unanime dei condòmini comproprietari del bene interessato. La cura formale è essenziale, perché un vizio può travolgere l'intera operazione.

Il provento e la sua ripartizione

Il corrispettivo della cessione, quando riguarda un bene comune, è un provento straordinario che appartiene ai condòmini in proporzione ai millesimi, secondo l'articolo 1123 del Codice civile. Trattandosi di un importo spesso rilevante e non ricorrente, va gestito con particolare attenzione:

• incasso sul conto corrente condominiale, mai su conti personali
• delibera sulla destinazione: accredito pro quota, fondo lavori o riduzione spese
• registrazione come entrata straordinaria nel rendiconto e nella situazione patrimoniale
• prospetto individuale ai condòmini per gli adempimenti fiscali

La tassazione del corrispettivo

Il trattamento fiscale del corrispettivo da cessione di cubatura è materia tecnica e va valutato con un professionista, perché dipende dalla qualificazione dell'operazione e dalla situazione del cedente. In linea generale i proventi derivanti dalla cessione di diritti edificatori sono ricondotti, per le persone fisiche fuori dall'attività d'impresa, ai redditi diversi, con imputazione pro quota a ciascun condòmino comproprietario. Data la varietà delle situazioni e l'entità degli importi, l'amministratore deve limitarsi a fornire i dati contabili corretti e a consegnare i prospetti, lasciando la qualificazione definitiva al consulente fiscale e al notaio.

Un'operazione straordinaria come la cessione di cubatura richiede tracciabilità assoluta del corrispettivo, una delibera solida e prospetti chiari per ogni condòmino. Con AmministraPro l'amministratore registra il provento straordinario, lo riconcilia con il conto corrente, lo rappresenta nella situazione patrimoniale e genera i prospetti pro quota per la fiscalità. Le funzioni sono su /funzioni e i piani su /prezzi.