Clausole condominiali nel preliminare di compravendita

Il preliminare di compravendita, il cosiddetto compromesso, è il momento migliore per regolare gli aspetti condominiali della vendita, molto prima del rogito. Inserire clausole precise su fondi, morosità e lavori deliberati evita contestazioni successive e distribuisce con chiarezza gli oneri tra venditore e acquirente. Poiché la legge disciplina solo i rapporti verso il condominio, sono proprio queste clausole a definire chi paga cosa nei rapporti interni tra le parti. Vediamo quali prevedere e come formularle.

Perché le clausole servono già nel preliminare

Tra preliminare e rogito passano spesso settimane o mesi. In questo intervallo maturano rate condominiali, possono essere convocate assemblee e deliberati lavori. Fissare fin dal preliminare le regole di ripartizione mette al riparo entrambe le parti da eventi che si verificano dopo la firma del compromesso ma prima dell'atto definitivo.

Le disposizioni di attuazione del Codice civile stabiliscono la solidarietà dell'acquirente verso il condominio per l'anno in corso e quello precedente, ma non regolano i rapporti interni. Sono le clausole del preliminare a colmare questo spazio, indicando chi sopporta in via definitiva ciascuna spesa.

Clausola sullo stato dei pagamenti

La prima clausola da inserire è l'impegno del venditore a consegnare, prima del rogito, l'attestazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti e sulle eventuali liti in corso. Questo documento certifica se il venditore è in regola con i contributi e se pendono contenziosi che potrebbero riflettersi sulle spese future.

È opportuno prevedere che il venditore garantisca l'assenza di morosità alla data del rogito e si obblighi a saldare eventuali arretrati prima dell'atto, oppure che le somme dovute vengano trattenute dal prezzo e girate al condominio.

Clausola su fondi cassa e fondo lavori

Il preliminare deve chiarire la sorte delle somme accantonate nei fondi. Le quote versate nel fondo cassa e nel fondo lavori restano del condominio e non vengono rimborsate dal condominio al venditore. Le parti devono quindi decidere se l'acquirente rimborsa al venditore la quota già versata, tipicamente aumentando il prezzo, oppure se il venditore rinuncia al recupero.

• Indicazione della consistenza dei fondi alla data del preliminare
• Scelta su chi sopporta le quote già versate nei fondi
• Attribuzione delle rate del fondo lavori ancora a scadere
• Rinvio all'attestazione dell'amministratore per gli importi esatti
• Modalità di conguaglio al momento del rogito

Clausola sui lavori straordinari deliberati

Uno dei punti più litigiosi riguarda i lavori straordinari già deliberati dall'assemblea ma non ancora eseguiti. L'obbligo di contribuzione sorge con la delibera che approva l'intervento e la relativa spesa. Chi era proprietario alla data della delibera è tenuto verso il condominio, ma le parti possono accordarsi diversamente nei rapporti interni.

La clausola deve indicare quali interventi sono già deliberati, il loro costo stimato e chi ne sopporta l'onere. Si può prevedere che il venditore paghi le opere deliberate prima della vendita, o che l'acquirente se ne accolli l'importo con corrispondente riduzione del prezzo, purché tutto sia scritto.

Clausola sulla ripartizione delle spese correnti

Per le spese ordinarie conviene prevedere un criterio di ripartizione temporale tra venditore e acquirente. Un metodo diffuso è imputare le spese in base al periodo di effettivo possesso, calcolando pro quota fino alla data del rogito. È utile stabilire anche a chi spetta il conguaglio del rendiconto annuale che verrà approvato dopo il trasferimento.

Questa clausola evita che l'acquirente si trovi a pagare consumi e servizi goduti dal venditore, o viceversa, e rende automatica la determinazione delle somme al momento del saldo.

Comunicazione della vendita all'amministratore

Infine, è bene inserire l'impegno di comunicare tempestivamente il trasferimento all'amministratore, così che aggiorni l'anagrafe condominiale e imputi le rate al nuovo proprietario. Fino alla comunicazione, l'amministratore continua a considerare debitore il venditore, con il rischio di errori nel recupero. La clausola può indicare chi tra le parti si occupa della comunicazione e in quali termini.

Il supporto di una gestione documentale ordinata

Redigere clausole efficaci richiede dati aggiornati: stato dei pagamenti, consistenza dei fondi, delibere di spesa e rendiconti. Quando l'amministratore dispone di una contabilità ordinata e di uno storico consultabile, l'attestazione da allegare al preliminare è pronta in poco tempo e riferita a una data certa.

AmministraPro consente all'amministratore di produrre attestazioni sullo stato dei pagamenti, consultare fondi e delibere e tenere aggiornata l'anagrafe alla compravendita, così le clausole del preliminare poggiano su numeri affidabili. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni, mentre i piani disponibili sono elencati in /prezzi.