Compensazione tra crediti e debiti verso il condominio

La compensazione è il meccanismo per cui due obbligazioni reciproche si estinguono fino alla concorrenza del minore. Nel condominio la domanda è ricorrente: il condomino che vanta un credito verso il condominio, per esempio un rimborso o il risarcimento di un danno, può rifiutarsi di pagare i contributi compensando le due poste? La regola generale è restrittiva: il condomino moroso non può di norma sottrarsi al pagamento dei contributi invocando genericamente un proprio credito, perché il pagamento delle spese è funzionale alla gestione comune e non può essere paralizzato unilateralmente.

I tre tipi di compensazione

Il Codice civile distingue la compensazione legale, quella giudiziale e quella volontaria. La compensazione legale opera quando i due crediti sono entrambi certi, liquidi ed esigibili: solo in presenza di questi requisiti l'estinzione avviene automaticamente. La compensazione giudiziale presuppone che un credito, non ancora liquido, sia di pronta e facile liquidazione da parte del giudice. La compensazione volontaria, infine, nasce dall'accordo tra le parti. Nel rapporto tra condomino e condominio i requisiti della compensazione legale raramente ricorrono, ed è qui che sorgono i limiti pratici.

• Compensazione legale: crediti certi, liquidi ed esigibili, estinzione automatica.
• Compensazione giudiziale: credito di pronta e facile liquidazione accertato dal giudice.
• Compensazione volontaria: accordo tra condomino e condominio.
• Requisiti raramente soddisfatti nel rapporto per i contributi condominiali.

Perché il moroso non può compensare a piacimento

Il credito del condomino verso il condominio, per esempio la pretesa di un rimborso o di un risarcimento, di regola non è certo e liquido finché non è accertato: è contestabile nell'esistenza e nell'ammontare. Manca quindi il presupposto della compensazione legale. Consentire al condomino di trattenere i contributi in base a una pretesa non ancora accertata significherebbe permettergli di farsi giustizia da sé, con il rischio di paralizzare la gestione e di scaricare sugli altri condòmini il peso delle spese comuni. Per questo la giurisprudenza è tradizionalmente rigorosa.

Quando la compensazione può operare

La compensazione può invece rilevare quando il credito del condomino è certo, liquido ed esigibile, per esempio perché già accertato con sentenza o riconosciuto dal condominio, oppure quando le parti raggiungono un accordo volontario. Anche un conguaglio a favore del condomino, risultante dal rendiconto approvato, costituisce una posta certa che si compensa con quanto ancora dovuto. In questi casi la logica compensativa è coerente con la certezza delle poste contrapposte.

Compensazione e decreto ingiuntivo

Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo per contributi, il condomino può eccepire un proprio controcredito, ma il giudice ne valuta i requisiti. Se il controcredito non è di pronta e facile liquidazione, il decreto viene di norma confermato e il credito del condominio prevale, salva la possibilità del condomino di far valere altrove la propria pretesa. Non basta quindi affermare di essere a propria volta creditore per bloccare l'ingiunzione: occorre un credito accertabile con immediatezza.

Errori da evitare

Il condomino che sospende i pagamenti confidando in una compensazione non ancora perfezionata si espone al recupero coattivo e all'addebito di interessi e spese legali. Meglio azionare separatamente la propria pretesa, oppure concordare con l'amministratore una compensazione volontaria formalizzata. L'amministratore, dal canto suo, non deve accettare compensazioni unilaterali che alterino gli equilibri della cassa comune, ma può proporre all'assemblea soluzioni transattive quando il credito del condomino è fondato.

• Non sospendere i contributi su un credito non ancora accertato.
• Azionare separatamente la propria pretesa o concordare una compensazione volontaria.
• Documentare per iscritto ogni accordo di compensazione.
• L'amministratore evita compensazioni unilaterali non deliberate.

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore deve tenere una contabilità che renda immediatamente visibili conguagli a credito, rimborsi riconosciuti e insoluti, così da distinguere le poste certe da quelle in contestazione. Quando un condomino vanta un conguaglio a credito, va compensato con quanto dovuto senza generare avvisi contraddittori. Una gestione ordinata delle partite riduce le occasioni di conflitto e chiarisce quali crediti siano effettivamente opponibili.

Tenere sotto controllo conguagli, rimborsi e insoluti per ciascuna unità è essenziale per gestire correttamente le eccezioni di compensazione. Con AmministraPro l'amministratore visualizza in tempo reale saldi a credito e a debito, distingue le poste certe e produce estratti conto chiari a supporto di ogni decisione. Le funzionalità di contabilità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.