Precompilata: la comunicazione delle spese condominiali

L'amministratore in carica al 31 dicembre deve trasmettere telematicamente all'Agenzia delle Entrate, entro il 16 marzo di ogni anno, i dati delle spese sostenute nell'anno precedente sulle parti comuni condominiali che danno diritto a detrazione, indicando la quota a carico di ciascun condòmino. Questa comunicazione permette all'Agenzia di inserire gli importi nella dichiarazione precompilata dei singoli proprietari, che se li ritrovano già valorizzati senza doverli caricare manualmente.

Quali spese vanno comunicate

Oggetto della comunicazione sono le spese relative agli interventi sulle parti comuni di edifici residenziali che generano detrazione, in particolare:

• gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, cioè le ristrutturazioni sulle parti comuni;
• gli interventi di riqualificazione energetica agevolati dall'ecobonus;
• l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici destinati all'arredo delle parti comuni oggetto di ristrutturazione, nei limiti del relativo bonus.

Per ciascun intervento vanno indicati i dati identificativi del condominio, la spesa complessiva e la ripartizione fra i condòmini secondo i millesimi o il criterio effettivamente applicato. La quota comunicata deve corrispondere a quella che il singolo condòmino potrà portare in detrazione.

La scadenza del 16 marzo

Il termine ordinario per l'invio è il 16 marzo dell'anno successivo a quello di sostenimento delle spese. La scadenza è la stessa prevista per altre comunicazioni utili alla precompilata, come le certificazioni. Rispettarla è importante perché un invio tardivo o incompleto rischia di lasciare il condòmino senza il dato precaricato, con l'onere di inserirlo da sé e la possibilità di errori.

La trasmissione avviene in via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato, secondo le specifiche tecniche pubblicate dall'Agenzia delle Entrate, che vengono aggiornate ogni anno. Conviene verificare per tempo le specifiche della campagna in corso.

Il criterio di imputazione: competenza o cassa

Un aspetto spesso frainteso riguarda il momento a cui riferire la spesa. Per le persone fisiche vale in generale il criterio di cassa: la detrazione compete nell'anno in cui la spesa è stata effettivamente pagata. La comunicazione dell'amministratore deve quindi riflettere i pagamenti eseguiti dal condominio nell'anno di riferimento, non le sole fatture ricevute o le quote deliberate ma non ancora versate.

Questo comporta una riconciliazione attenta fra le delibere di spesa, le fatture dei fornitori, i pagamenti effettuati con bonifico e le quote versate dai singoli condòmini. Il disallineamento fra spesa deliberata e spesa pagata è una delle cause più frequenti di dati errati nella precompilata.

Il caso del condòmino moroso

La detrazione spetta a chi ha effettivamente sostenuto la spesa. Se un condòmino non ha versato la propria quota entro la fine dell'anno, quella parte non risulta pagata e non può essere comunicata come detraibile per lui in quell'anno. L'amministratore deve quindi tenere conto dello stato dei pagamenti dei singoli, distinguendo chi ha saldato da chi è rimasto indietro, per non attribuire detrazioni non spettanti.

È una gestione delicata, perché richiede di incrociare i dati contabili di ripartizione con l'effettivo incasso delle rate. Un errore in questo passaggio può tradursi in una detrazione contestata in sede di controllo.

Le conseguenze di errori e omissioni

L'omessa, tardiva o errata trasmissione dei dati è sanzionabile, con importi che possono aumentare in funzione del numero di comunicazioni interessate. Al di là della sanzione formale, l'errore genera un danno pratico ai condòmini, che si vedono la precompilata priva del dato o valorizzata in modo scorretto, con contestazioni e richieste di rettifica che ricadono sull'amministratore.

Per questo la comunicazione va preparata con anticipo, riconciliando i pagamenti e le quote prima della scadenza, e non ridotta all'ultimo giorno utile.

Preparare la comunicazione senza affanni

La chiave è avere sempre allineati, durante tutto l'anno, i lavori sulle parti comuni, le fatture, i pagamenti e la ripartizione millesimale, così che a marzo i dati siano già pronti e coerenti. AmministraPro collega le spese detraibili alle quote dei condòmini e allo stato dei pagamenti, evidenzia le posizioni non ancora saldate e prepara i dati da trasmettere per la precompilata. Puoi vedere le funzionalità dedicate su /funzioni e i piani su /prezzi.