Condominio minimo e obblighi di sostituto d'imposta

Il condominio minimo, cioè quello composto da un numero ridotto di partecipanti, può funzionare senza nominare un amministratore, ma resta comunque un sostituto d'imposta. Questo significa che, quando paga un'impresa per lavori o un professionista, deve operare le ritenute d'acconto, versarle con F24 e certificarle. L'assenza dell'amministratore non elimina l'obbligo fiscale: lo trasferisce ai condòmini, che devono organizzarsi per adempierlo.

Che cos'è il condominio minimo

Si parla di condominio minimo quando i partecipanti sono pochi, tipicamente fino a otto. In questo caso l'articolo 1129 del Codice civile non impone la nomina obbligatoria dell'amministratore, che diventa necessaria solo quando i condòmini sono più di otto. Analogamente, sotto certe soglie non è obbligatorio il regolamento di condominio. Restano però applicabili le norme del Codice civile sulla gestione delle parti comuni, sulla ripartizione delle spese secondo gli articoli 1123 e seguenti e sulle decisioni assembleari.

La giurisprudenza ha chiarito che al condominio minimo si applicano le regole generali del condominio, comprese quelle sull'assemblea e sulla contabilità, sia pure con qualche adattamento pratico dovuto al numero ridotto di persone.

Perché è comunque sostituto d'imposta

La qualifica di sostituto d'imposta deriva dalla natura dell'ente condominio, non dalla presenza dell'amministratore. L'articolo 25-ter del DPR 600/1973 sulla ritenuta del 4% negli appalti e l'articolo 25 sulla ritenuta del 20% nel lavoro autonomo si riferiscono al condominio in quanto tale. Di conseguenza anche il condominio minimo che paga un idraulico impresa o un avvocato deve trattenere e versare la relativa ritenuta.

Chi opera le ritenute senza amministratore

In mancanza di amministratore, gli adempimenti ricadono sui condòmini. Nella prassi la soluzione più ordinata è individuare, anche informalmente, un condòmino che curi la gestione dei pagamenti e degli adempimenti fiscali per conto di tutti.

• Richiedere il codice fiscale del condominio all'Agenzia delle Entrate, indispensabile per operare come sostituto e per compilare l'F24
• Individuare un condòmino incaricato di eseguire i pagamenti e i versamenti
• Applicare la ritenuta corretta a seconda che il fornitore sia impresa (4%) o professionista o lavoratore autonomo (20%)
• Versare con F24 rispettando le scadenze
• Rilasciare la Certificazione Unica ai percipienti e presentare il modello 770

Il codice fiscale del condominio

Anche il condominio minimo deve dotarsi di un proprio codice fiscale, distinto da quello dei singoli condòmini. Serve per il modello F24, per la Certificazione Unica, per il 770 e per qualsiasi rapporto con fornitori e amministrazione finanziaria. La richiesta si presenta all'Agenzia delle Entrate; senza codice fiscale il condominio non può adempiere agli obblighi di sostituto d'imposta.

Le stesse ritenute degli altri condomìni

Il condominio minimo applica esattamente le ritenute previste per tutti i condomìni: il 4% sugli appalti di opere e servizi con i codici tributo 1019 e 1020 e la regola di versamento a soglia di 500 euro, e il 20% sul lavoro autonomo e professionale con il codice tributo 1040 e versamento entro il 16 del mese successivo. Non esistono aliquote agevolate o esoneri legati alle dimensioni ridotte.

Rischi da non sottovalutare

Il rischio maggiore del condominio minimo è dimenticare gli obblighi fiscali proprio perché manca un amministratore che se ne occupi. Un pagamento senza ritenuta, un F24 non versato o una CU non emessa espongono comunque a sanzioni. Anche in questi casi il ravvedimento operoso consente di regolarizzare con sanzioni ridotte e interessi legali, ma è sempre preferibile impostare fin dall'inizio una gestione ordinata.

Molti condomìni minimi scelgono di dotarsi di uno strumento di gestione anche senza un amministratore professionale, per non perdere scadenze e ritenute. AmministraPro consente di registrare fornitori e pagamenti, calcolare le ritenute e preparare F24 e certificazioni anche per realtà di piccole dimensioni: le funzionalità sono su /funzioni e i piani con i costi su /prezzi.