Contestazione dei giustificativi di spesa in condominio

Il condòmino può contestare i giustificativi di spesa del rendiconto quando ritiene che una fattura sia gonfiata, non pertinente, duplicata o priva di autorizzazione assembleare. Il diritto nasce dalla facoltà, riconosciuta dall'art. 1130-bis del Codice civile, di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi. L'amministratore deve consentire la verifica e rispondere nel merito: se la contestazione è fondata, la voce va corretta; se è infondata, va spiegata con la documentazione a supporto.

Il diritto di verifica del condòmino

Prima ancora dell'assemblea di approvazione, ogni condòmino ha il diritto di esaminare i documenti contabili per formarsi un giudizio informato sul rendiconto. Questo diritto si esercita richiedendo all'amministratore l'accesso ai giustificativi, con modalità ragionevoli di tempo e luogo. Il condòmino può farsi assistere da un tecnico o da un commercialista. Negare o ostacolare la visione è di per sé una irregolarità e può rafforzare le ragioni di chi contesta.

I motivi di contestazione fondati

Non ogni obiezione è legittima, ma alcuni motivi di contestazione hanno solido fondamento.

• Fattura non riferibile a beni o servizi del condominio
• Spesa non autorizzata dall'assemblea quando l'autorizzazione era necessaria
• Importo diverso tra la fattura e la somma registrata nel rendiconto
• Doppia registrazione della stessa fattura in due voci
• Spesa imputata a una tabella millesimale sbagliata
• Assenza totale del documento a supporto della voce

Come deve rispondere l'amministratore

Di fronte a una contestazione l'amministratore prudente non reagisce con chiusura, ma esibisce il documento e spiega la voce. Se la contestazione coglie un errore reale, conviene correggerlo subito, anche riportando la questione in assemblea per la rettifica. Se invece la voce è corretta, va chiarita per iscritto con l'allegato del giustificativo, così da chiudere la questione e documentare la propria diligenza. La trasparenza previene l'impugnazione.

Contestazione in assemblea e impugnazione

Se la contestazione non trova soddisfazione, il condòmino può votare contro l'approvazione del rendiconto e, se resta in minoranza, impugnare la delibera davanti al giudice entro trenta giorni ai sensi dell'art. 1137. È importante che il dissenso e i motivi risultino a verbale, perché rafforzano la posizione di chi impugna. L'amministratore che ha risposto con documenti alla mano dimostra invece di aver gestito correttamente.

Il limite del diritto di verifica

Il diritto di accesso ai giustificativi non può trasformarsi in un ostacolo alla gestione né in una richiesta vessatoria. Il condòmino ha diritto a vedere i documenti, non a pretendere che l'amministratore rifaccia continuamente la contabilità o risponda a richieste generiche e ripetitive. L'equilibrio sta nel garantire l'accesso ordinato ai documenti reali senza paralizzare l'attività amministrativa.

Prevenire le contestazioni con la trasparenza

La maggior parte delle contestazioni nasce dalla difficoltà di collegare una spesa al suo documento. Rendere disponibili i giustificativi in modo chiaro, accanto alla voce di bilancio, disinnesca in partenza gran parte delle obiezioni. AmministraPro consente di allegare ogni documento al relativo movimento e di condividerlo con i condòmini nell'area riservata, così la verifica è immediata e la contabilità parla da sola. Vedi le funzioni su /funzioni e i piani su /prezzi.