Affitto di spazi pubblicitari in condominio: contratto e canone

Il condominio può concedere a un'agenzia pubblicitaria l'uso di una parte comune, tipicamente la facciata, il tetto piano o il telo di un ponteggio durante i lavori, ricevendo in cambio un canone. Si tratta di un provento del bene comune che appartiene a tutti i condòmini in proporzione ai millesimi. La concessione va deliberata dall'assemblea, formalizzata in un contratto scritto e, sul piano fiscale, il corrispettivo va dichiarato pro quota dai singoli comproprietari. Vediamo come si costruisce l'operazione senza rischi.

Quali spazi si possono affittare per la pubblicità

Gli spazi tipicamente monetizzabili sono superfici comuni ad alta visibilità: la facciata su strada, il muro cieco laterale, la copertura piana per un totem o un cartello, e soprattutto il telo di cantiere che riveste il ponteggio durante il rifacimento della facciata. Quest'ultima è l'occasione più frequente e redditizia, perché l'affissione temporanea copre l'impalcatura per mesi in punti di grande passaggio. In tutti i casi il presupposto è che si tratti di una parte comune ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile e che l'uso pubblicitario non pregiudichi il decoro architettonico né il godimento degli altri condòmini.

Locazione o concessione: la natura del contratto

Non sempre si tratta di una vera locazione. Quando l'agenzia ottiene solo il diritto di apporre un'affissione su una superficie, senza un uso esclusivo dell'immobile, il rapporto ha natura di concessione dello spazio, cioè un'obbligazione di permettere. Quando invece viene concesso in godimento un bene accatastato, ad esempio un locale o una porzione strutturata, si ricade nella locazione vera e propria. La distinzione non è formale: incide sul regime fiscale del provento e sulla durata massima liberamente pattuibile. Il contratto deve indicare oggetto, superficie, durata, canone, modalità di pagamento, obblighi di ripristino e responsabilità per i danni.

Le maggioranze necessarie in assemblea

La concessione a fini pubblicitari di una parte comune è un atto di gestione del bene collettivo e rientra tra le attribuzioni dell'assemblea. Per i contratti di durata non superiore a nove anni è sufficiente la maggioranza semplice prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio in seconda convocazione. Diversa è la situazione quando il contratto supera i nove anni: la locazione ultranovennale è un atto eccedente l'ordinaria amministrazione e richiede il consenso unanime, secondo i principi dell'articolo 1108 richiamato dall'articolo 1139. Prudenza anche quando l'affissione incide in modo stabile sul decoro architettonico: in quel caso la delibera va motivata con attenzione.

Come si ripartisce il canone tra i condòmini

Il canone incassato è un provento della cosa comune e va ripartito tra tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà, secondo il criterio generale dell'articolo 1123 del Codice civile, salvo che il regolamento o una delibera unanime non stabiliscano un criterio diverso. L'amministratore accredita l'entrata nella contabilità condominiale e, in sede di rendiconto, la porta a riduzione delle spese comuni oppure la distribuisce con un accredito ai singoli. È buona prassi:

• registrare il contratto e le fatture o ricevute del canone nel registro di contabilità
• indicare in modo trasparente nel rendiconto l'importo incassato e la sua destinazione
• predisporre un prospetto per condòmino con la quota di provento di sua spettanza, utile per la dichiarazione dei redditi
• verificare eventuali oneri per l'imposta comunale sulla pubblicità o il canone unico patrimoniale a carico dell'operatore

La tassazione dei proventi pubblicitari

Il condominio non è soggetto passivo autonomo per questi redditi: opera un principio di trasparenza per cui il provento è tassato in capo a ciascun condòmino in proporzione alla sua quota. Se il corrispettivo deriva dalla concessione dello spazio come obbligazione di permettere, il singolo lo dichiara tra i redditi diversi, nel rigo dedicato del modello Redditi persone fisiche o nel quadro D del modello 730. Se invece si tratta della locazione di un immobile comune accatastato, il canone è reddito da fabbricati e segue le regole del quadro dei fabbricati. L'amministratore deve consegnare a ogni condòmino il prospetto della quota di provento riscosso nell'anno, perché è il singolo, non il condominio, a portarlo in dichiarazione.

Errori da evitare

Il primo errore è incassare il canone senza una delibera che autorizzi il contratto: l'amministratore che agisce da solo si espone a contestazioni e a responsabilità. Il secondo è trattenere il provento in una sorta di fondo occulto o compensarlo in modo non tracciato: ogni euro deve transitare sul conto corrente condominiale e comparire nel rendiconto. Il terzo è dimenticare la comunicazione fiscale ai condòmini, che li espone a errori nella dichiarazione. Infine, va sempre verificato che l'affissione rispetti i regolamenti comunali su insegne e pubblicità e non violi vincoli paesaggistici sugli edifici tutelati.

Gestire un contratto pubblicitario significa tenere insieme delibera, contabilità e adempimenti fiscali senza perdere pezzi. Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore registra l'entrata straordinaria, la collega al rendiconto e genera in automatico il prospetto pro quota per ogni condòmino, riducendo il rischio di dimenticanze. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni, mentre i piani per studi di ogni dimensione sono su /prezzi.