Debiti condominiali del conduttore e obbligo del proprietario

Quando un'unità è locata e maturano spese condominiali non pagate, la domanda ricorrente è: verso il condominio risponde il proprietario o l'inquilino? La risposta è netta. Il soggetto obbligato verso il condominio è sempre il proprietario, cioè il condomino, perché è lui a far parte della compagine condominiale. Il conduttore paga gli oneri accessori al locatore in base al contratto di locazione, ma questo rapporto è interno alle parti e non fa del conduttore un debitore diretto del condominio, salve limitate eccezioni.

Il proprietario è l'obbligato verso il condominio

L'obbligo di contribuire alle spese condominiali nasce dalla titolarità del diritto sull'unità: è il proprietario che partecipa all'assemblea, che è tenuto al pagamento dei contributi in base agli stati di ripartizione approvati e che risponde della morosità. Se l'inquilino non versa al proprietario la quota di oneri accessori pattuita, il condominio non deve inseguire l'inquilino: agisce contro il proprietario, che resta il debitore, e sarà poi quest'ultimo a rivalersi sul conduttore secondo il contratto e la legge sulle locazioni.

Gli oneri accessori tra locatore e conduttore

La ripartizione tra locatore e conduttore delle spese condominiali segue la disciplina delle locazioni: alcune spese, tipicamente quelle di gestione ordinaria e di godimento dei servizi comuni, sono a carico del conduttore, mentre le spese straordinarie e quelle inerenti alla proprietà restano al locatore. Una tabella di ripartizione degli oneri accessori chiara nel contratto evita contestazioni. Il conduttore ha diritto di conoscere il dettaglio delle spese a suo carico prima di versarle, e può chiedere gli elementi di calcolo.

• A carico del conduttore: spese di ordinaria gestione e godimento dei servizi comuni.
• A carico del locatore: spese straordinarie e oneri inerenti alla proprietà.
• Il conduttore ha diritto al dettaglio delle spese prima del pagamento.
• Verso il condominio l'obbligato resta comunque il proprietario.

Il condominio agisce contro il proprietario

In caso di morosità, l'amministratore ottiene il decreto ingiuntivo previsto dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile nei confronti del condomino proprietario, non dell'inquilino. È verso il proprietario che si dirigono precetto ed eventuale esecuzione. Questo semplifica l'azione del condominio, che non deve accertare i rapporti interni tra locatore e conduttore, ma la subisce il proprietario, il quale deve poi recuperare dall'inquilino quanto di sua competenza.

La sospensione dei servizi e il conduttore

In presenza di morosità, l'articolo 63 disp. att. consente all'amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per un semestre, di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Poiché la misura incide sull'unità, i suoi effetti possono ripercuotersi su chi la occupa, cioè il conduttore, pur restando il proprietario il destinatario dell'azione. È una leva che va usata con attenzione e nei limiti previsti.

Come si tutela il proprietario verso l'inquilino

Il proprietario che ha pagato al condominio spese di competenza del conduttore può recuperarle in base al contratto di locazione. Se l'inquilino è moroso negli oneri accessori, e la morosità raggiunge la soglia rilevante, il locatore può attivare i rimedi previsti dalla disciplina delle locazioni, compresa l'azione per il rilascio nei casi consentiti. È fondamentale conservare le ricevute dei pagamenti condominiali e il dettaglio delle spese, per documentare l'importo dovuto dal conduttore.

• Conservare ricevute e riparti per documentare gli oneri accessori addebitati.
• Comunicare al conduttore il dettaglio delle spese a suo carico.
• Attivare i rimedi contrattuali in caso di morosità nell'onere accessorio.
• Distinguere sempre spese di competenza del locatore e del conduttore.

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore deve tenere l'anagrafe condominiale aggiornata, annotando l'esistenza di un contratto di locazione e i dati del conduttore, utili per le comunicazioni e per l'eventuale sospensione dei servizi. Deve però ricordare che l'interlocutore per il pagamento e per l'azione di recupero è il proprietario. Fornire estratti conto chiari e dettaglio delle spese ordinarie e straordinarie aiuta sia il condominio sia il locatore nella gestione dei rapporti con l'inquilino.

Distinguere spese ordinarie e straordinarie e produrre estratti conto puntuali per unità è la base per gestire correttamente le unità locate. Con AmministraPro l'amministratore genera riparti e prospetti che aiutano il proprietario a separare gli oneri accessori del conduttore, tiene l'anagrafe aggiornata e traccia la morosità. Le funzionalità di contabilità e anagrafe sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.