Decreto ingiuntivo per spese condominiali: quando e come si richiede

Il decreto ingiuntivo per le spese condominiali è lo strumento con cui l'amministratore recupera in via rapida i contributi non versati dal condomino moroso. È un provvedimento che il giudice emette senza contraddittorio, sulla base dei documenti prodotti, e che in materia condominiale gode di una disciplina di favore prevista dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Capire quando e come si richiede permette all'amministratore di proteggere la cassa comune senza trascinare il condominio in cause lunghe.

Quando si può chiedere

Il presupposto è la morosità di uno o più condomini rispetto ai contributi dovuti. L'amministratore può agire quando esiste un credito certo, liquido ed esigibile, cioè un importo determinato e scaduto. Il fondamento del credito è lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, che collega ciascuna quota al singolo condomino in base alle tabelle millesimali o ai criteri della spesa.

L'art. 63 delle disposizioni di attuazione

L'art. 63 stabilisce che, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato, l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, e senza bisogno di una specifica autorizzazione dell'assemblea. Questa immediata esecutività è la peculiarità più rilevante del recupero crediti condominiale: rende lo strumento molto più efficace del decreto ordinario.

L'esecutività immediata e cosa comporta

In condominio il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo per legge. Significa che l'amministratore può avviare l'esecuzione forzata, ad esempio il pignoramento, anche se il condomino propone opposizione, senza dover attendere l'esito del giudizio. È una differenza sostanziale rispetto alla regola generale, dove l'esecutività provvisoria va richiesta e motivata caso per caso.

I documenti necessari

Per ottenere il decreto l'amministratore deve dimostrare il credito con i documenti giusti. La prova centrale è lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, distinto dal semplice rendiconto, perché è il riparto che imputa la quota al singolo condomino.

• Il verbale dell'assemblea che ha approvato il preventivo o il rendiconto e il relativo stato di ripartizione.
• Lo stato di ripartizione da cui risulta la quota dovuta dal condomino moroso.
• L'attestazione dei pagamenti mancanti e degli eventuali solleciti inviati.
• La prova della carica di amministratore, cioè il verbale di nomina in corso di validità.

L'opposizione del condomino

Il condomino ingiunto può proporre opposizione entro quaranta giorni dalla notifica del decreto. L'opposizione apre un giudizio ordinario davanti al giudice competente, ma non sospende automaticamente l'esecuzione, proprio perché il decreto è già esecutivo. Nel giudizio di opposizione, secondo l'orientamento della giurisprudenza, il condomino non può rimettere in discussione la validità della delibera se non l'ha impugnata nei termini: può contestare solo l'esistenza e l'entità del proprio debito.

La tutela dei condomini in regola

L'art. 63 protegge anche chi paga puntualmente. I creditori del condominio, cioè i fornitori rimasti insoddisfatti, non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo aver escusso gli altri condomini morosi. In più, l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori che ne facciano richiesta i dati dei condomini morosi. Chi subentra nella proprietà, infine, è obbligato in solido con chi lo precede per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Le spese del procedimento

Il procedimento monitorio comporta spese, in particolare il contributo unificato, i diritti di notifica e il compenso del legale che assiste il condominio. Queste spese sono di norma anticipate dal condominio, ma vengono liquidate dal giudice a carico del condomino moroso e si aggiungono al capitale e agli interessi da recuperare. Se il recupero va a buon fine, il condominio rientra dell'anticipo. Se invece il credito risulta inesigibile, ad esempio per l'incapienza del debitore, le spese anticipate restano a carico della gestione comune: un motivo in più per valutare bene la sostenibilità dell'azione prima di avviarla.

Quando conviene tentare prima altre vie

Il decreto ingiuntivo è efficace, ma comporta comunque costi e tempi. Prima di procedere è spesso utile inviare un sollecito formale e, dove la situazione lo consente, concordare un piano di rientro. La scelta va valutata caso per caso, tenendo conto dell'importo, della recuperabilità del credito e della volontà del condomino di regolarizzare la propria posizione. In molti casi un piano di rientro sottoscritto dal condomino riconosce il debito e interrompe la prescrizione, rafforzando la posizione del condominio se in seguito si rendesse comunque necessaria l'azione giudiziale.

Il recupero crediti con un software gestionale

Un software gestionale per il condominio tiene traccia in tempo reale delle quote scadute e non pagate, collega ogni morosità allo stato di ripartizione approvato e produce l'estratto conto del singolo condomino con i solleciti inviati. Questo mette a disposizione dell'amministratore, e del legale, la documentazione necessaria per il decreto già ordinata e pronta.

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