Deposito cauzionale e oneri condominiali in locazione

Il deposito cauzionale nella locazione abitativa non può superare le tre mensilità del canone e produce interessi legali che spettano al conduttore. Serve a garantire il locatore per i danni all'immobile e per le somme non pagate, compresi gli oneri accessori condominiali rimasti a carico dell'inquilino. Alla riconsegna dell'immobile la cauzione va restituita, salvo trattenute giustificate e documentate. Il condominio resta estraneo a questo rapporto, che vive interamente tra locatore e conduttore.

Limite di importo e interessi

La legge 392 del 1978, all'articolo 11, fissa il tetto del deposito a un massimo di tre mensilità del canone e stabilisce che la somma è produttiva di interessi legali, da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno. Sono due regole spesso trascurate. Il superamento del limite di tre mensilità è nullo per la parte eccedente, e la mancata corresponsione degli interessi legittima il conduttore a pretenderli. Il deposito, quindi, non è un anticipo del canone né una riserva liberamente disponibile dal locatore.

A cosa serve il deposito

La cauzione garantisce l'esatto adempimento degli obblighi del conduttore. In concreto copre, tra l'altro:

• Danni all'immobile che eccedono il normale deterioramento da uso
• Canoni non pagati alla fine del rapporto
• Oneri accessori condominiali di competenza dell'inquilino non rimborsati
• Spese di piccola manutenzione rimaste a carico del conduttore

Il deposito non è una penale automatica: il locatore può trattenere solo quanto effettivamente dovuto e provato. Trattenere l'intera cauzione senza giustificativi espone il locatore alla restituzione con gli interessi.

Trattenuta per oneri condominiali non pagati

Gli oneri accessori posti a carico del conduttore dall'articolo 9 della legge 392 del 1978 sono le spese di gestione ordinaria dei servizi comuni. Se alla fine del rapporto risultano rimborsi non versati, il locatore può soddisfarsi sulla cauzione per la parte corrispondente. È però necessario aver prima quantificato con precisione gli oneri, sulla base dei consuntivi condominiali approvati, e averli richiesti all'inquilino nei termini. Una trattenuta fondata su conti non documentati è facilmente contestabile.

Vale la pena ricordare che gli oneri accessori diventano esigibili quando il locatore li comunica al conduttore con l'indicazione delle spese. Il conduttore ha diritto di ottenere i documenti giustificativi prima di pagare. Questa fase di rendicontazione è la premessa di ogni eventuale trattenuta sulla cauzione.

La restituzione a fine locazione

Alla riconsegna dell'immobile, verificato lo stato dei luoghi e definiti i conguagli, il locatore restituisce il deposito con gli interessi maturati e non ancora corrisposti. Se intende trattenere una parte, deve indicare le voci e gli importi. In caso di contestazione, spetta al locatore dimostrare l'esistenza del credito che giustifica la trattenuta. Un verbale di riconsegna, con lo stato dell'immobile e la lettura dei contatori, è lo strumento pratico che riduce le liti.

Il condominio non entra nel rapporto

Il deposito cauzionale è un istituto del contratto di locazione e non riguarda il condominio. L'amministratore non gestisce la cauzione, non la trattiene e non vi attinge per coprire morosità dell'unità. Verso il condominio, come detto, l'obbligato resta il proprietario. La cauzione serve al locatore, nel rapporto interno, anche per recuperare gli oneri accessori che ha anticipato al condominio e che l'inquilino non gli ha rimborsato.

Documentare gli oneri per una trattenuta corretta

Perché la trattenuta regga, il locatore deve poter esibire consuntivi chiari e la ripartizione per unità. Qui la qualità della contabilità condominiale fa la differenza: estratti conto per immobile, distinzione tra spese ordinarie e straordinarie, riparto degli oneri accessori. Con un gestionale come AmministraPro il proprietario ottiene facilmente il dettaglio delle spese di competenza del conduttore, utile sia per il rimborso periodico sia per il conguaglio finale: le funzionalità sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.