Detrazioni sulle spese condominiali: come si ripartiscono

Le detrazioni fiscali sui lavori eseguiti sulle parti comuni spettano a ciascun condòmino in proporzione alla quota di spesa che ha effettivamente sostenuto. Il collegamento fra la spesa complessiva del condominio e la detrazione del singolo passa attraverso la ripartizione millesimale e il pagamento effettivo delle rate. L'amministratore ha il compito di calcolare la quota di ciascuno, certificarla e comunicarla al Fisco, così che il condòmino possa portarla in detrazione nella propria dichiarazione.

Il criterio di ripartizione: i millesimi

Le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono, salvo diversa convenzione, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, secondo l'articolo 1123 del Codice civile, cioè in base ai millesimi. Alcune spese seguono tabelle specifiche: la manutenzione delle scale e degli ascensori si ripartisce per metà in ragione del valore e per l'altra metà in proporzione all'altezza di piano ai sensi dell'articolo 1124, mentre le spese del lastrico solare a uso esclusivo seguono l'articolo 1126.

La detrazione segue la stessa ripartizione della spesa: se un condòmino sopporta il 30 per mille di un intervento, la sua quota detraibile corrisponde al 30 per mille della spesa complessiva agevolabile. Applicare la tabella corretta è quindi il primo presupposto per una detrazione esatta.

Conta il pagamento, non la delibera

Per le persone fisiche la detrazione compete secondo il criterio di cassa: rileva l'anno in cui la spesa è stata effettivamente pagata. Per gli interventi sulle parti comuni si fa riferimento al momento in cui il condominio ha effettuato il pagamento al fornitore, ma la quota è detraibile per il singolo condòmino nella misura in cui questi ha versato la propria parte.

Ne deriva una regola pratica: il condòmino che ha saldato le rate relative ai lavori può detrarre la sua quota; quello che non ha versato non può farlo per la parte non pagata. L'amministratore deve quindi tenere sotto controllo, condòmino per condòmino, quanto è stato effettivamente incassato rispetto a quanto ripartito.

La morosità e la detrazione

La morosità di un condòmino incide direttamente sulla sua detrazione. Se al termine dell'anno la quota non è stata pagata, quella parte non risulta sostenuta e non è detraibile in quell'anno. Il condòmino potrà eventualmente recuperarla nell'anno in cui salderà, sempre che ricorrano le condizioni dell'agevolazione.

Per gestire correttamente questa dinamica l'amministratore deve distinguere con precisione le rate riferite ai lavori agevolati dalle rate ordinarie di gestione, e imputare gli incassi in modo coerente. Un'imputazione approssimativa rischia di attribuire detrazioni non spettanti o di penalizzare chi ha effettivamente pagato.

La certificazione delle spese al condòmino

L'amministratore rilascia a ogni condòmino una certificazione o attestazione della quota di spesa detraibile a lui riferita. Questo documento consente al condòmino di compilare la propria dichiarazione o di verificare il dato precaricato nella precompilata. La certificazione deve indicare l'intervento, la spesa complessiva, la quota millesimale del condòmino e la parte effettivamente pagata.

Gli stessi dati confluiscono nella comunicazione telematica che l'amministratore trasmette all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo per alimentare la dichiarazione precompilata. Coerenza fra certificazione al condòmino e comunicazione al Fisco è indispensabile.

La documentazione da conservare

Perché la detrazione regga in sede di eventuale controllo, il condominio deve conservare una documentazione ordinata. In particolare:

• le fatture dei fornitori intestate al condominio;
• le ricevute dei bonifici parlanti con cui il condominio ha pagato i lavori agevolati;
• le delibere assembleari che hanno approvato gli interventi e la relativa spesa;
• il prospetto di ripartizione millesimale delle spese;
• l'evidenza dei versamenti delle rate da parte dei singoli condòmini.

Questi documenti costituiscono la prova del diritto alla detrazione e vanno tenuti a disposizione per l'intero periodo in cui l'agevolazione può essere controllata.

Tenere insieme spesa, quote e pagamenti

La complessità nasce dal dover collegare tre piani diversi: la spesa agevolabile, la ripartizione millesimale e l'effettivo incasso delle rate. Gestire questi elementi a mano, su fogli separati, è la causa principale di detrazioni errate. AmministraPro collega ogni intervento agevolato alla tabella millesimale, calcola la quota di ciascun condòmino, tiene traccia dei pagamenti effettivi e produce le certificazioni coerenti con la comunicazione alla precompilata. Vedi le funzionalità su /funzioni e i piani su /prezzi.