Diritto di voto del condomino: come funziona in assemblea

Il diritto di voto è la principale prerogativa del condomino nella vita del condominio. Ogni proprietario di un'unità immobiliare ha diritto di intervenire in assemblea e di esprimere il proprio voto sulle deliberazioni, ma il peso di quel voto non è uguale per tutti: dipende dai millesimi di proprietà. Le decisioni si formano contando insieme il numero delle teste e il valore millesimale, secondo i quorum indicati dall'articolo 1136 del Codice civile. Capire questo doppio criterio è essenziale per sapere quando una delibera è valida.

Chi ha diritto di votare

Il diritto di voto spetta al proprietario di ciascuna unità immobiliare compresa nel condominio. È lui il titolare del rapporto condominiale e il destinatario della convocazione. Quando l'unità appartiene a più persone in comproprietà indivisa, l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che i contitolari hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea, che vota per l'intera quota. Nel caso di usufrutto, il diritto di voto si divide: l'usufruttuario vota sulle decisioni di ordinaria amministrazione e sul semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre il nudo proprietario vota sulle altre deliberazioni, in particolare quelle relative alle innovazioni e alla straordinaria amministrazione.

Teste e millesimi: il doppio conteggio

Le maggioranze condominiali si calcolano sempre su due parametri combinati: il numero dei presenti favorevoli (le cosiddette teste) e il valore millesimale che essi rappresentano. Un condomino con pochi millesimi conta come una testa ma pesa poco in termini di valore; un grande proprietario pesa molto in millesimi ma resta comunque una sola testa. Questo equilibrio impedisce sia la dittatura del proprietario più grande sia il blocco da parte di tanti piccoli proprietari, e obbliga a costruire un consenso reale attorno alle decisioni importanti.

Le maggioranze richieste dalla legge

L'articolo 1136 del Codice civile fissa quorum diversi a seconda della materia. In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio. In seconda convocazione basta un terzo dei partecipanti e un terzo del valore. Sulle deliberazioni valgono soglie crescenti in base all'importanza:

• Ordinaria amministrazione in seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio;
• Nomina e revoca dell'amministratore, liti attive e passive, ricostruzioni e riparazioni di notevole entità: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore (500 millesimi);
• Innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo delle cose comuni: maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore (667 millesimi);
• Materie particolari come alcune innovazioni agevolate o interventi su barriere architettoniche: soglie specifiche previste dalla legge.

La delega di voto

Il condomino che non può partecipare può farsi rappresentare da un delegato. La delega deve essere scritta e conferisce al delegato il diritto di votare al posto del rappresentato. L'articolo 67 delle disposizioni di attuazione pone un limite quantitativo negli edifici con molti condòmini: quando i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale. L'amministratore, inoltre, non può ricevere deleghe per le assemblee. La delega serve a garantire la partecipazione, non a concentrare il potere decisionale in poche mani.

Quando il voto può essere limitato o non conta

Esistono situazioni in cui il voto del singolo è escluso o non incide sul quorum. Il condomino in conflitto di interessi con il condominio dovrebbe astenersi dal votare sulla questione che lo riguarda direttamente, e il suo voto può essere considerato irrilevante ai fini del calcolo. Gli astenuti si computano tra i presenti per verificare la validità della costituzione, ma non concorrono a formare la maggioranza favorevole. La morosità, di per sé, non priva il condomino del diritto di intervenire e votare, salvo i casi in cui la legge o il regolamento prevedano limitazioni specifiche, come la sospensione dai servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Perché il calcolo corretto è decisivo

Un errore nel conteggio di teste e millesimi può rendere annullabile la delibera e aprire un contenzioso. Per questo la registrazione precisa dei presenti, delle deleghe e dei valori millesimali è un momento delicato di ogni assemblea. Con AmministraPro l'amministratore gestisce la formazione delle maggioranze in modo automatico: il gestionale calcola in tempo reale teste e millesimi presenti, verifica i quorum per ciascuna materia e produce il verbale coerente con gli esiti del voto. Per scoprire come funziona la gestione digitale delle assemblee puoi visitare la pagina /funzioni, mentre su /prezzi trovi i piani adatti allo studio e al numero di condomini gestiti.