Voto dell'inquilino su riscaldamento e condizionamento

Il conduttore di un appartamento in affitto ha un vero diritto di voto in assemblea, ma solo per specifiche materie: le delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Lo stabilisce l'art. 10 della legge 392/1978. Su queste decisioni l'inquilino vota al posto del proprietario, perché è lui a sostenere i costi ordinari e a goderne l'uso. Sugli altri servizi comuni può partecipare all'assemblea ma senza diritto di voto, limitandosi a intervenire nella discussione.

Cosa prevede l'art. 10 della legge 392/1978

La norma, contenuta nella disciplina delle locazioni, riconosce al conduttore il diritto di voto, in luogo del proprietario dell'immobile locatogli, nelle deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. La stessa norma gli attribuisce il diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La ratio è chiara: chi paga il combustibile e usa l'impianto deve poter decidere su come è gestito e su quanto si spende.

Quando l'inquilino vota al posto del proprietario

Il voto del conduttore sostituisce quello del proprietario nelle materie individuate dalla legge. In quelle assemblee, o in quei punti all'ordine del giorno, è l'inquilino a esprimere la volontà collegata a quell'unità, e il proprietario resta escluso dal voto su quel tema. Rientrano tipicamente in questo ambito:

• Approvazione del preventivo e del consuntivo della gestione riscaldamento
• Scelta delle modalità di conduzione dell'impianto termico centralizzato
• Delibere sulla gestione dell'impianto di condizionamento d'aria comune
• Decisioni sulle spese ordinarie di esercizio di questi servizi

Quando l'inquilino interviene senza votare

Per le deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni, il conduttore ha diritto di partecipare e di intervenire nella discussione, ma non di votare. Può quindi esprimere osservazioni, chiedere chiarimenti e far mettere a verbale la propria posizione, senza però incidere sul conteggio delle maggioranze. Il diritto di voto sulle materie diverse dal riscaldamento e dal condizionamento resta in capo al proprietario, che partecipa in prima persona o delega.

Convocazione e informazione del conduttore

Perché l'inquilino possa esercitare questi diritti, deve essere posto in condizione di conoscere le assemblee che trattano le materie di sua competenza. Nella prassi il proprietario informa il conduttore delle riunioni che riguardano riscaldamento e condizionamento, oppure delega la comunicazione all'amministratore. Una buona organizzazione prevede che l'ordine del giorno indichi i punti su cui l'inquilino può votare, così da evitare confusione sulle maggioranze e contestazioni sulla validità della delibera.

Effetti sulle maggioranze e sui verbali

Quando vota il conduttore, la sua espressione va computata con i millesimi dell'unità locata, esattamente come se votasse il proprietario. È fondamentale che il verbale distingua i punti su cui ha votato l'inquilino da quelli su cui ha deciso il proprietario, per non generare vizi. Un errore frequente è far votare il proprietario su materie che spettano al conduttore, o viceversa: una delibera assunta con il voto della persona sbagliata può essere impugnata.

Gestire con ordine assemblee con unità in affitto

Tenere traccia di quali unità sono locate, chi è il conduttore e su quali punti vota è una complessità che cresce con il numero di appartamenti in affitto. Un gestionale come AmministraPro consente di registrare i conduttori, associarli alle unità e impostare l'ordine del giorno segnalando i punti su cui vota l'inquilino, con verbali coerenti e conteggio corretto delle maggioranze. Le funzioni per la gestione delle assemblee sono nella pagina /funzioni e i piani su /prezzi.