Documenti condominiali da avere dopo l'acquisto della casa

Dopo aver comprato un appartamento, il nuovo proprietario entra in una comunità condominiale con regole, conti e decisioni già in corso. Per non partire al buio è essenziale procurarsi i documenti che fotografano la situazione del condominio: regolamento, tabelle millesimali, ultimi rendiconti, verbali di assemblea e attestazione sullo stato dei pagamenti. Alcuni si chiedono al venditore, altri all'amministratore. Ecco la lista completa e a chi rivolgersi.

Il regolamento di condominio

Il regolamento contiene le norme sull'uso delle parti comuni, sui servizi e spesso sulla ripartizione delle spese. Se è di natura contrattuale può contenere limiti alle facoltà dei proprietari, come divieti di destinazione delle unità. Conoscerlo prima di modificare l'uso dell'immobile o di avviare attività evita brutte sorprese. Il regolamento va richiesto e letto integralmente, comprese le eventuali modifiche successive.

Se il regolamento è trascritto o richiamato negli atti di acquisto dei condomini, i suoi vincoli seguono l'immobile. L'acquirente prudente ne verifica il contenuto già prima del rogito, ma in ogni caso deve procurarsene copia dopo l'acquisto.

Le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali determinano la quota di partecipazione di ciascuna unità alle spese e al voto in assemblea. Conoscere i millesimi della propria unità consente di verificare la correttezza delle rate e di comprendere il peso del proprio voto. Vanno acquisite le tabelle generali e quelle particolari eventualmente presenti, ad esempio per l'ascensore o il riscaldamento.

Rendiconti e piani di riparto

I rendiconti degli ultimi esercizi mostrano come sono state gestite le finanze del condominio, quali spese sono state sostenute e come sono state ripartite. Insieme ai piani di riparto e ai preventivi, danno un quadro concreto dei costi correnti a cui il nuovo proprietario dovrà far fronte. È utile richiedere almeno gli ultimi due o tre esercizi per cogliere l'andamento delle spese.

• Ultimi rendiconti consuntivi approvati
• Preventivo dell'esercizio in corso
• Piani di riparto delle spese ordinarie e straordinarie
• Situazione di cassa e consistenza dei fondi
• Eventuali morosità di altri condomini che incidono sulla liquidità

I verbali di assemblea

I verbali delle ultime assemblee rivelano le decisioni prese, i lavori deliberati, le liti in corso e i temi caldi della vita condominiale. Sono fondamentali per sapere se pendono interventi straordinari, contenziosi o modifiche al regolamento. Conviene chiedere i verbali degli ultimi anni e, in particolare, quelli che hanno deliberato spese non ancora concluse.

I verbali aiutano anche a capire il clima del condominio e la frequenza delle decisioni importanti, informazioni preziose per chi entra in una comunità che non conosce.

L'attestazione sullo stato dei pagamenti

L'attestazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso è il documento che certifica se il venditore era in regola con i contributi e se pendono contenziosi. Poiché l'acquirente risponde in solido verso il condominio per il biennio, conoscere eventuali morosità del venditore è essenziale per valutare i rischi e, se necessario, agire in rivalsa. Idealmente questo documento si ottiene prima del rogito, ma va comunque conservato tra i documenti dell'acquisto.

I dati di contatto dell'amministratore

Infine, il nuovo proprietario deve ottenere i dati dell'amministratore in carica: nome, recapiti e scadenza del mandato. È a lui che va comunicato il trasferimento con copia autentica dell'atto, così che aggiorni l'anagrafe e imputi le rate al nuovo proprietario. Senza questa comunicazione, le rate potrebbero continuare a essere richieste al venditore e l'acquirente non riceverebbe le convocazioni alle assemblee.

È utile chiedere anche le modalità con cui il condominio comunica con i condomini, ad esempio un portale online o l'indirizzo di posta elettronica certificata, per non perdere avvisi e convocazioni.

Accedere ai documenti in modo semplice e sicuro

La disponibilità ordinata di regolamento, tabelle, rendiconti e verbali dipende da come l'amministratore archivia e condivide i documenti. Un archivio digitale consultabile permette al nuovo proprietario di ricevere rapidamente ciò che gli serve, con tracciabilità degli accessi e rispetto della privacy.

AmministraPro offre un archivio documentale e un portale del condomino da cui consultare regolamento, rendiconti, verbali e tabelle in modo profilato e sicuro, così il subentrante trova subito i documenti dell'acquisto. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni, mentre i piani disponibili sono elencati in /prezzi.