Errori nelle tabelle millesimali: rettifica e revisione

Quando una tabella millesimale contiene un errore, uno o più condòmini pagano una quota diversa da quella che il valore reale della loro proprietà giustifica. L'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede due strade distinte per correggere: la rettifica per errore e la revisione per mutate condizioni dell'edificio. In entrambi i casi, dopo la riforma del 2012, è sufficiente la maggioranza dell'assemblea e non più il consenso di tutti. Capire quale ipotesi ricorre è il primo passo per procedere in modo corretto.

Cosa dice l'art. 69 disp. att. c.c.

La norma stabilisce che i valori proporzionali delle singole unità, espressi in millesimi, possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Poi introduce due eccezioni in cui basta la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Queste due eccezioni sono i motori pratici di ogni correzione: l'errore e la variazione superiore a un quinto del valore di anche una sola unità.

Rettifica per errore

La rettifica riguarda i casi in cui la tabella è sbagliata fin dall'origine. L'errore rilevante è quello obiettivo e verificabile, che ha inciso sulla determinazione del valore proporzionale: per esempio una superficie misurata in modo scorretto, un coefficiente applicato per sbaglio, un vano non conteggiato o conteggiato due volte. Non basta invece la semplice convinzione che la ripartizione sia iniqua: deve trattarsi di un vizio nella formazione del dato, non di un ripensamento sulle valutazioni tecniche discrezionali.

L'errore può essere fatto valere anche nell'interesse di un solo condòmino. Questo significa che il proprietario penalizzato può chiedere all'amministratore di mettere il punto all'ordine del giorno e, in mancanza di approvazione, rivolgersi al giudice per ottenere la rettifica.

Revisione per mutate condizioni

La seconda ipotesi è la revisione dovuta a mutate condizioni di una parte dell'edificio. Rientrano qui la sopraelevazione, l'incremento di superfici, l'aumento o la diminuzione del numero di unità immobiliari, purché l'alterazione del valore proporzionale di una singola unità superi il quinto. Se un condòmino accorpa due appartamenti, sopraeleva un piano o fraziona un immobile, e da ciò deriva uno scostamento di oltre un quinto del valore di qualcuno, la tabella può essere aggiornata a maggioranza.

• Sopraelevazione di un nuovo piano o ampliamento verticale.
• Incremento delle superfici di una o più unità.
• Aumento del numero di unità per frazionamento.
• Diminuzione delle unità per accorpamento.
• Soglia: alterazione superiore a un quinto del valore di anche una sola unità.

Rettifica e revisione non sono la stessa cosa

La distinzione è pratica, non solo terminologica. La rettifica corregge un dato nato sbagliato; la revisione adegua una tabella corretta a un edificio che è cambiato nel tempo. In entrambi i casi la maggioranza qualificata è sufficiente, ma la delibera deve indicare con chiarezza il presupposto: errore accertato oppure mutamento fisico con superamento della soglia del quinto. Una delibera generica che riscrive i millesimi senza motivazione rischia l'impugnazione.

Il valore delle tabelle secondo la Cassazione

Le Sezioni Unite della Corte di cassazione, con la sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010, hanno chiarito che le tabelle millesimali non hanno natura contrattuale, neppure quando sono allegate al regolamento richiamato negli atti di acquisto. Le tabelle servono a misurare i valori e a ripartire le spese, non attribuiscono diritti reali: per questo la loro approvazione e modifica seguono le regole delle deliberazioni assembleari e non richiedono il consenso di tutti. Questo principio ha superato l'orientamento più rigido che pretendeva l'unanimità per ogni intervento.

Cosa fare in pratica

Se un condòmino segnala un possibile errore, l'amministratore raccoglie la documentazione tecnica di supporto, di norma una perizia o una relazione del professionista che ha redatto o rivisto le tabelle, e porta il punto in assemblea. Se emerge invece un mutamento fisico dell'edificio, si verifica il superamento della soglia del quinto prima di proporre la revisione. La delibera deve richiamare il presupposto specifico e allegare i nuovi valori. Fino all'approvazione o alla decisione del giudice, restano in vigore le tabelle esistenti e le spese si ripartiscono su quelle.

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