Franchigia e scoperto nella polizza condominiale: cosa cambia

Nella polizza condominiale la franchigia è una somma fissa che resta sempre a carico dell'assicurato, mentre lo scoperto è una percentuale del danno che la compagnia non paga. Entrambi riducono l'indennizzo: la parte non coperta ricade sul condominio e va ripartita tra i condomini secondo i criteri della spesa che ha causato il danno. Conoscere in anticipo questi meccanismi permette all'amministratore di stimare l'esborso reale e di spiegarlo con chiarezza in assemblea.

La franchigia: una somma fissa a carico dell'assicurato

La franchigia è un importo predeterminato in polizza che viene sottratto dall'indennizzo dovuto. Se, ad esempio, il danno accertato è di 3.000 euro e la franchigia è di 500 euro, la compagnia paga 2.500 euro e i restanti 500 restano al condominio. Se il danno è inferiore o pari alla franchigia, la compagnia non versa nulla. La franchigia serve a escludere i piccoli sinistri, spesso onerosi da gestire, e a contenere il premio: polizze con franchigia più alta hanno di norma un premio più basso, ma lasciano più danno a carico dei condomini.

Lo scoperto: una percentuale del danno

Lo scoperto è espresso in percentuale sull'ammontare del danno, spesso con un minimo garantito. Con uno scoperto del 10 per cento su un danno di 3.000 euro, il condominio sopporta 300 euro e la compagnia ne paga 2.700. A differenza della franchigia, che è fissa, lo scoperto cresce con il crescere del danno, quindi su sinistri importanti la quota non indennizzata può essere consistente. Molte polizze combinano scoperto percentuale e minimo in euro: si applica l'importo maggiore tra i due.

Franchigia e scoperto a confronto

• La franchigia è un importo fisso, lo scoperto è una percentuale variabile
• Sotto la soglia della franchigia la compagnia non indennizza; lo scoperto lascia comunque una quota su ogni sinistro coperto
• Franchigie o scoperti alti abbassano il premio ma aumentano il rischio a carico del condominio
• Su danni elevati lo scoperto pesa più della franchigia; su danni piccoli è vero il contrario
• Alcune garanzie accessorie hanno franchigie o scoperti propri, diversi da quelli della garanzia principale

Chi paga la parte non coperta

La quota non indennizzata è una spesa del condominio a tutti gli effetti. Se deriva da un danno alle parti comuni, si ripartisce tra i condomini con i criteri applicabili a quella specifica parte: per esempio in base ai millesimi generali, oppure secondo le tabelle speciali quando il bene serve solo una parte dell'edificio. Se il danno riguarda un impianto che serve solo alcune unità, la parte non coperta segue la stessa logica di riparto della relativa spesa. L'amministratore deve quindi individuare correttamente il criterio, perché ripartire in modo errato la quota residua è motivo frequente di contestazione.

Come valutare franchigia e scoperto prima di sottoscrivere

Nella scelta della polizza l'assemblea non dovrebbe guardare solo al premio, ma al rapporto tra premio, massimali, franchigie e scoperti. Una polizza economica con scoperti elevati può rivelarsi costosa al primo sinistro serio. È utile chiedere al broker una simulazione su alcuni scenari tipici del fabbricato, ad esempio un allagamento da rottura tubazione o un danno da eventi atmosferici, per vedere quanto resterebbe effettivamente a carico dei condomini. La trasparenza su questi numeri consente all'assemblea di deliberare con consapevolezza.

La gestione contabile della quota a carico del condominio

Quando la compagnia liquida il danno, l'amministratore registra l'indennizzo incassato, le spese di ripristino e la differenza rimasta scoperta. Quest'ultima va imputata all'esercizio e ripartita tra i condomini nel rendiconto. Tenere distinte queste voci evita confusione tra il costo pieno della riparazione e la quota effettivamente pagata dai partecipanti. Un gestionale come AmministraPro permette di associare il sinistro alle fatture, calcolare in automatico la quota non coperta e distribuirla con il corretto criterio millesimale, con piena tracciabilità per l'assemblea: le funzioni sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.