Imposta di bollo e di registro sui contratti del condominio

Anche il condominio, quando stipula contratti, può essere tenuto al pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo. Il caso tipico è la locazione di un immobile di proprietà comune, come l'alloggio del portiere non più utilizzato, un locale comune concesso in affitto o gli spazi destinati ad antenne e impianti di operatori terzi. In questi rapporti il condominio agisce come locatore e l'amministratore deve curare la registrazione del contratto e i relativi versamenti.

Quando il condominio è locatore

Il condominio può trovarsi locatore in diverse situazioni, tra cui:

• la locazione dell'alloggio del portiere, quando il servizio di portierato è cessato e l'appartamento viene dato in affitto;
• la concessione in locazione di un locale comune, ad esempio un ex deposito o una guardiola;
• la messa a disposizione di spazi su tetti o facciate per l'installazione di antenne, ripetitori o impianti di terzi;
• l'affitto di aree comuni per usi particolari deliberati dall'assemblea.

In tutti questi casi il contratto genera un reddito per il condominio e obblighi fiscali connessi. La decisione di locare un bene comune spetta all'assemblea, mentre la gestione degli adempimenti fiscali ricade sull'amministratore.

L'imposta di registro sulle locazioni

Il contratto di locazione deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Per le locazioni di immobili a uso abitativo, in regime ordinario, l'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, con un importo minimo di 67 euro. La registrazione va effettuata, di regola, entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza del contratto, se anteriore.

L'imposta si versa alla registrazione e, per i contratti pluriennali, negli anni successivi secondo le modalità previste, salvo l'eventuale opzione per il pagamento in unica soluzione. Il mancato rispetto del termine di registrazione espone a sanzioni. È bene distinguere la disciplina dei fabbricati abitativi da quella degli immobili strumentali, che segue regole in parte diverse.

L'imposta di bollo

Al contratto di locazione si applica anche l'imposta di bollo. In via generale, l'importo di riferimento è di 16 euro ogni quattro facciate scritte, ovvero ogni 100 righe di testo. Il bollo va apposto su ciascuna copia del contratto presentata per la registrazione: se il contratto è redatto in due originali, uno per il locatore e uno per il conduttore, il bollo va assolto su entrambe le copie.

L'imposta di bollo si assolve secondo le modalità previste dalla normativa, ad esempio con contrassegno o in modo virtuale nell'ambito della procedura telematica di registrazione. Il computo delle facciate e delle righe determina il numero di marche o l'importo dovuto.

Chi paga fra locatore e conduttore

L'imposta di registro sulle locazioni è dovuta in solido dalle parti del contratto, quindi sia dal locatore sia dal conduttore. Nella prassi le parti spesso concordano di ripartirla al 50 per cento, ma resta ferma la responsabilità solidale verso il Fisco: l'Agenzia può richiedere l'intero importo a ciascuna delle parti. Quando il condominio è locatore, l'amministratore deve quindi assicurarsi che l'imposta sia effettivamente versata, a prescindere dagli accordi interni sulla ripartizione.

Nel contratto è opportuno indicare con chiarezza chi cura materialmente la registrazione e il pagamento, per evitare che l'adempimento resti in sospeso nella convinzione che vi provveda l'altra parte.

Il reddito da locazione del condominio

Il canone percepito dal condominio per la locazione di un bene comune costituisce un reddito che, di norma, è imputato ai singoli condòmini in proporzione alla loro quota millesimale, salvo quanto diversamente stabilito. L'amministratore deve fornire ai condòmini i dati necessari per la corretta dichiarazione della loro quota di reddito. Questo aspetto va coordinato con la gestione contabile del provento comune.

La corretta imputazione del reddito ai condòmini richiede di collegare il canone incassato alla ripartizione millesimale e di comunicarlo in modo trasparente in sede di rendiconto.

Gestire contratti e scadenze in modo ordinato

I contratti del condominio comportano una serie di adempimenti con scadenze precise: registrazione entro 30 giorni, versamenti annuali per i contratti pluriennali, rinnovi e proroghe. Perdere una scadenza significa sanzioni a carico della gestione. AmministraPro archivia i contratti del condominio, tiene traccia delle date di registrazione e delle scadenze dei versamenti, e collega i canoni incassati alla ripartizione fra i condòmini. Vedi le funzionalità su /funzioni e i piani su /prezzi.