IMU sull'alloggio del portiere: soggetto passivo e riparto

L'IMU sull'alloggio del portiere è dovuta quando il locale è un bene comune del condominio, distinto dalle proprietà esclusive, ed è dotato di autonoma rendita catastale. In questi casi il soggetto passivo è la collettività dei condomini, ciascuno per la propria quota millesimale, mentre il versamento materiale spetta all'amministratore che agisce in nome e per conto di tutti. L'imposta è dovuta a prescindere dall'utilizzo effettivo del locale, quindi anche se è vuoto o concesso in locazione.

Quando l'alloggio del portiere è soggetto a IMU

L'appartamento assegnato al portiere, di proprietà condominiale e con rendita catastale autonoma, rientra tra le parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile. Come immobile con rendita propria, è potenzialmente assoggettabile all'imposta municipale. Non essendo di proprietà esclusiva di un singolo, non può beneficiare di agevolazioni personali come quella per l'abitazione principale: il condominio non è una persona fisica che vi risiede.

L'imposta è dovuta anche se l'alloggio è inutilizzato, poiché l'IMU è un tributo di natura patrimoniale che colpisce il possesso dell'immobile e non il suo uso. Analogamente, resta dovuta se il locale è dato in godimento al portiere in ragione del rapporto di lavoro, oppure se è concesso in locazione a terzi.

Chi è il soggetto passivo

Il presupposto dell'IMU è il possesso dell'immobile. Poiché l'alloggio del portiere è un bene comune indiviso, il possesso appartiene pro quota a tutti i condomini, che restano i veri soggetti passivi dell'imposta. Il condominio in quanto tale non è un autonomo soggetto d'imposta con capacità patrimoniale propria: è un ente di gestione che raccoglie e coordina gli obblighi dei partecipanti.

In pratica, ogni condomino è debitore dell'IMU per la frazione corrispondente ai propri millesimi sul bene comune. L'amministratore, per ragioni di ordine e semplicità, effettua un unico versamento cumulativo e poi recupera le quote dai condomini attraverso la contabilità condominiale.

Il ruolo e il versamento dell'amministratore

L'obbligo di procedere materialmente al pagamento dell'IMU sui beni comuni spetta all'amministratore, nell'ambito delle sue attribuzioni. L'amministratore calcola l'imposta sulla base della rendita catastale rivalutata e dell'aliquota deliberata dal Comune per la specifica tipologia di immobile, rispetta le scadenze di acconto e saldo, ed esegue il versamento con il modello previsto utilizzando la provvista del condominio.

• Reperire la rendita catastale autonoma dell'alloggio del portiere.
• Verificare l'aliquota comunale applicabile a quella categoria di immobile.
• Calcolare acconto e saldo secondo le scadenze ordinarie dell'imposta.
• Effettuare il versamento con la provvista condominiale.
• Ripartire l'onere tra i condomini secondo il criterio corretto.

Come si ripartisce tra i condomini

La spesa IMU relativa all'alloggio del portiere è un onere di un bene comune e va ripartita tra i condomini. Il criterio generale è quello proporzionale ai millesimi di proprietà, in coerenza con la natura del possesso pro quota del bene. Quando esiste una tabella dedicata al servizio di portineria, l'onere può seguire quella tabella se l'alloggio è funzionale a quel servizio, secondo quanto previsto dall'articolo 1123 del Codice civile per le spese relative ai servizi comuni.

Differenza rispetto alle altre parti comuni

Non tutte le parti comuni generano IMU. Androni, scale, cortili e locali privi di autonoma rendita catastale non sono tassabili come immobili distinti, perché non hanno una capacità reddituale propria e non sono censiti separatamente. È l'esistenza di una rendita autonoma a fare la differenza: l'alloggio del portiere, la lavanderia comune, la sala condominiale, se accatastati come unità immobiliari con rendita, possono essere assoggettati, mentre gli spazi accessori privi di rendita restano fuori dal tributo.

Errori da evitare

Gli errori più comuni riguardano l'applicazione impropria di agevolazioni personali a un bene che appartiene alla collettività, e la mancata verifica dell'aliquota corretta per la categoria catastale. Un altro errore è non aggiornare la posizione dopo un cambio di destinazione dell'alloggio, per esempio la trasformazione da abitazione del portiere a locale a reddito, che può incidere sull'aliquota applicabile.

Per calcolare l'IMU sui beni comuni, tracciare le scadenze di acconto e saldo e ripartire l'imposta tra i condomini in automatico per tabella o per millesimi, un gestionale come AmministraPro consente di collegare l'immobile comune alla contabilità e generare le quote senza calcoli manuali. Le funzioni per i tributi locali sono descritte nella pagina /funzioni e i piani sono consultabili su /prezzi.