IMU sul locale ex portineria affittato dal condominio

Quando un condominio destina l'ex portineria, o un altro locale comune con rendita autonoma, alla locazione a terzi, l'IMU resta dovuta perché è un'imposta patrimoniale legata al possesso e non all'uso. Il soggetto passivo continua a essere la collettività dei condomini pro quota, e l'amministratore versa l'imposta con la provvista comune. Il canone percepito è invece un reddito da fabbricati che i condomini dichiarano separatamente in proporzione ai millesimi: imposta patrimoniale e imposta sul reddito seguono binari distinti.

La locazione non elimina l'IMU

Molti si chiedono se, affittando il locale ex portineria, l'IMU passi al conduttore o venga meno. Non è così. L'IMU colpisce il possesso dell'immobile, quindi resta a carico di chi ne è proprietario, cioè i condomini come comproprietari del bene comune. Il contratto di locazione riguarda il godimento del bene e la percezione del canone, ma non trasferisce l'obbligazione IMU al terzo conduttore.

L'ex portineria trasformata in locale a reddito, se accatastata con una propria rendita, è un immobile assoggettabile: la circostanza che produca un canone non solo non esclude l'imposta, ma spesso comporta l'applicazione dell'aliquota ordinaria degli immobili diversi dall'abitazione principale, secondo quanto stabilito dal Comune.

Chi è il soggetto passivo

Il possesso dell'ex portineria appartiene pro quota a tutti i condomini, che sono i soggetti passivi dell'imposta. L'amministratore, nell'ambito delle proprie attribuzioni, calcola l'IMU, rispetta le scadenze e la versa in un'unica soluzione cumulativa, salvo poi ripartire l'onere tra i condomini. Il conduttore non ha alcun obbligo IMU: paga il canone pattuito e, se il contratto lo prevede, gli oneri accessori, ma non l'imposta patrimoniale.

IMU e reddito da locazione: due imposte diverse

È essenziale non confondere due prelievi distinti. L'IMU è un'imposta patrimoniale sul possesso, dovuta al Comune e versata dall'amministratore per conto dei condomini. Il canone di locazione, invece, è un reddito da fabbricati che ciascun condomino dichiara pro quota nella propria dichiarazione dei redditi, concorrendo alla formazione del reddito imponibile complessivo. Il condominio non dichiara il reddito come soggetto autonomo: sono i singoli comproprietari a farlo.

• IMU: imposta patrimoniale sul possesso, versata dall'amministratore, ripartita per millesimi.
• Canone: reddito da fabbricati dichiarato dai singoli condomini pro quota.
• Il conduttore non è soggetto passivo IMU sul locale comune.
• L'amministratore certifica ai condomini la quota di canone e la quota IMU.
• Contratto di locazione da registrare presso l'Agenzia delle Entrate.

Come si ripartisce l'IMU tra i condomini

L'onere IMU sull'ex portineria affittata è una spesa relativa a un bene comune. Si ripartisce di norma in proporzione ai millesimi di proprietà, coerentemente con la titolarità pro quota del bene. La delibera con cui l'assemblea decide di locare il locale dovrebbe anche chiarire il trattamento delle spese e delle imposte connesse, così da rendere trasparente l'incidenza netta della locazione per ciascun condomino.

La delibera assembleare e la gestione del reddito

La decisione di concedere in locazione un bene comune spetta all'assemblea, che ne dispone il godimento a favore di un terzo. L'amministratore incassa il canone, ne cura la ripartizione annuale tra i condomini in proporzione ai millesimi e certifica a ciascuno la quota di reddito riscossa nell'anno solare, dato necessario per la corretta compilazione della dichiarazione. Una gestione trasparente collega il canone incassato, l'IMU versata e le quote nette attribuite a ogni partecipante.

Perché tenere separati i due flussi

Tenere distinti l'onere IMU e il provento da locazione evita errori nei rendiconti e nelle dichiarazioni personali dei condomini. Il rischio, altrimenti, è quello di attribuire ai condomini un reddito lordo senza evidenziare l'IMU corrispondente, o di trattare l'IMU come un costo del conduttore. Una contabilità ordinata mostra per ogni condomino la quota di canone, la quota di imposta e il risultato netto.

Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore può registrare il contratto, tracciare i canoni incassati, calcolare e ripartire l'IMU dell'immobile comune e produrre a fine anno il prospetto delle quote di reddito e di imposta per ciascun condomino. Le funzioni per contabilità e tributi sono descritte su /funzioni e i piani su /prezzi.