Infiltrazioni tra appartamenti privati: di chi è la responsabilità

Quando l'acqua di un appartamento raggiunge quello sottostante e la causa è dentro una proprietà privata, un impianto, un elettrodomestico o una guaina di un balcone di uso esclusivo, la responsabilità non è del condominio ma del proprietario dell'unità da cui parte la perdita. Si applica l'articolo 2051 del Codice civile sulla responsabilità per danno da cosa in custodia: chi ha la disponibilità del bene risponde del danno salvo che provi il caso fortuito. Il condominio interviene solo se la fonte del danno è una parte comune.

Quando il danno è tra privati e non riguarda il condominio

Il primo passaggio è individuare la fonte materiale dell'infiltrazione. Se la perdita nasce dal bagno, dalla cucina, da una tubazione che serve solo un appartamento, da un terrazzo o balcone di proprietà esclusiva o da un elettrodomestico, il danno è tra due privati e il condominio ne resta estraneo. Il proprietario dell'unità da cui proviene l'acqua è il custode di quella cosa ai sensi dell'articolo 2051 e risponde verso il vicino danneggiato.

La responsabilità da custodia è di tipo oggettivo: al danneggiato basta dimostrare il nesso di causa tra la cosa in custodia e il danno, mentre spetta al custode provare il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile ed esterno che ha interrotto quel nesso. Non è quindi necessario dimostrare la colpa o la trascuratezza del vicino: è sufficiente collegare l'acqua alla sua proprietà.

Proprietario o inquilino: chi paga

Se l'appartamento è locato, occorre distinguere secondo la natura del guasto. In linea generale il conduttore risponde dei danni legati all'uso e alla manutenzione ordinaria del bene, mentre il proprietario risponde dei difetti strutturali e degli impianti che gli competono. La custodia, e con essa la responsabilità verso il terzo danneggiato, segue chi ha l'effettiva disponibilità e il potere di controllo sulla cosa.

• Guasto da uso o cattiva manutenzione ordinaria (rubinetto, guarnizione, elettrodomestico): tende a gravare sull'inquilino
• Difetto strutturale o dell'impianto fisso (tubazione incassata, guaina del terrazzo): tende a gravare sul proprietario
• Il danneggiato può comunque agire verso entrambi, che poi regoleranno tra loro i rapporti interni
• La polizza dell'appartamento del danneggiante, se attiva, copre la responsabilità civile verso terzi

Il ruolo dell'amministratore quando il danno è tra privati

L'amministratore non è tenuto a risarcire un danno che nasce da una proprietà privata, ma ha comunque un ruolo utile di raccordo. Può facilitare l'accesso agli spazi comuni per gli accertamenti, verificare che la fonte non sia in realtà una colonna comune, e mettere in contatto le parti e le rispettive compagnie assicurative. Se però la perdita fosse in una tubazione comune, allora la vicenda cambia natura e diventa responsabilità del condominio ai sensi degli articoli 1117 e 2051.

È buona prassi che l'amministratore documenti per iscritto la posizione del condominio, chiarendo che la fonte è privata e che l'ente di gestione non risponde. Questo evita che il condominio venga trascinato in una controversia che non lo riguarda e tutela il fondo comune.

Come provare il danno e la sua origine

La prova è l'aspetto più delicato. Il danneggiato deve dimostrare l'esistenza del danno, la sua entità e il collegamento con la proprietà del vicino. Serve documentare tutto tempestivamente con fotografie, video, la descrizione dei tempi di comparsa delle macchie e, se necessario, una perizia tecnica che individui il punto di ingresso dell'acqua.

• Fotografie datate delle macchie e dei distacchi di intonaco
• Relazione di un tecnico che accerti l'origine della perdita
• Preventivi di ripristino per quantificare il danno
• Comunicazione scritta al vicino e alla sua assicurazione
• Eventuale accertamento tecnico preventivo se le parti non trovano un accordo

Come chiudere la vicenda in via bonaria

La maggior parte dei danni da infiltrazione tra vicini si risolve senza causa, attraverso le compagnie assicurative delle due unità. Il percorso più rapido è la denuncia di sinistro a entrambe le polizze, l'incontro tra i periti e la definizione di un rimborso concordato. La via giudiziaria conviene solo quando la controparte nega ogni responsabilità o l'importo è rilevante e non c'è copertura assicurativa.

Tenere ordine tra unità, proprietari e sinistri

Distinguere con precisione quali danni sono privati e quali comuni richiede un'anagrafica sempre aggiornata di unità, proprietari, conduttori e polizze. Con AmministraPro l'amministratore ha in un unico posto i dati di ogni unità, i contatti dei titolari e lo storico delle comunicazioni, così da rispondere subito e documentare la posizione del condominio. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani con i relativi costi nella pagina /prezzi.