Installazione del condizionatore in condominio: regole

L'installazione del condizionatore in condominio è una delle richieste più frequenti che arrivano all'amministratore, soprattutto nei mesi caldi. Di regola il singolo condomino può installare l'unità esterna senza chiedere il permesso all'assemblea, perché si tratta di un uso della cosa propria. Questa libertà, però, incontra limiti precisi posti dal Codice civile e, spesso, dal regolamento condominiale. Vediamo quali sono, per evitare contestazioni e contenziosi, e in quali casi la decisione non spetta più al singolo ma all'assemblea.

L'installazione del condizionatore in condominio è libera, ma con limiti

L'installazione del condizionatore in condominio rientra nelle facoltà del proprietario che utilizza le parti comuni e la propria unità, purché non pregiudichi il diritto degli altri. Non serve quindi un'autorizzazione assembleare quando l'intervento riguarda spazi di proprietà o l'uso ordinario della facciata, ma occorre rispettare tre confini fondamentali: il decoro architettonico, la stabilità e la sicurezza dell'edificio e il divieto di immissioni oltre la normale tollerabilità.

Il decoro architettonico e l'art. 1120 del Codice civile

Il limite più rilevante è il rispetto del decoro architettonico dell'edificio. L'art. 1120 del Codice civile vieta le innovazioni che alterano il decoro architettonico o che ne pregiudicano la stabilità o la sicurezza. La giurisprudenza ha più volte ritenuto che collocare un'unità esterna in modo visibile e disordinato sulla facciata principale, magari in corrispondenza delle finestre, possa costituire un'alterazione vietata del decoro, imponendo la rimozione o lo spostamento. Non ogni installazione, però, lede il decoro: la valutazione è concreta e tiene conto dell'aspetto complessivo dell'edificio e della presenza di altri apparecchi già collocati.

Le opere sulle parti comuni e l'art. 1122

Quando il condizionatore viene fissato alla facciata, che è parte comune, si applica anche l'art. 1122 del Codice civile: il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza e decoro architettonico. È inoltre tenuto a dare preventiva notizia all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea. Questo passaggio non è una richiesta di permesso, ma un obbligo di informazione che consente al condominio di verificare il rispetto dei limiti.

Rumore, calore e condensa: le immissioni

L'unità esterna non deve creare immissioni intollerabili verso gli altri appartamenti. Vale il principio dell'art. 844 del Codice civile, che vieta le immissioni di rumore, calore o esalazioni che superano la normale tollerabilità. In pratica il condizionatore non deve produrre un rumore molesto oltre soglia, non deve scaricare aria calda verso le finestre dei vicini e non deve far gocciolare l'acqua di condensa sui balconi sottostanti o in strada.

Le distanze e lo scarico della condensa

Nel posizionare l'unità esterna vanno rispettate le distanze legali dalle vedute e dalle proprietà confinanti e vanno evitati gli stillicidi. Lo scarico della condensa deve essere convogliato in modo da non ricadere sulle parti altrui: la soluzione tipica è il collegamento a una tubazione dedicata verso lo scarico, mai il semplice gocciolamento verso il basso, che è fonte di frequenti liti tra vicini. Anche il passaggio delle canaline sulla facciata va curato con ordine e allineamento, per non aggiungere un ulteriore elemento di disturbo al decoro dell'edificio.

Cosa può prevedere il regolamento condominiale

Il regolamento condominiale, soprattutto quello di natura contrattuale, può dettare regole specifiche sull'installazione degli elementi esterni. Può imporre, ad esempio, la verniciatura dell'unità nello stesso colore della facciata, indicare i punti in cui collocarla, vietare il posizionamento sulla facciata principale o richiedere schermature uniformi. Queste prescrizioni, se legittime, vincolano il condomino e vanno verificate prima di procedere.

Quando serve invece l'assemblea

Ci sono casi in cui la libertà del singolo cede il passo alla decisione collettiva. Se l'installazione riguarda le parti comuni in modo da modificarne la destinazione o l'aspetto, ad esempio la posa di un impianto centralizzato o l'uso del lastrico solare comune, serve una delibera dell'assemblea con le maggioranze previste. Allo stesso modo, se il regolamento contrattuale vieta espressamente certe installazioni, il condomino non può procedere da solo: deve chiedere all'assemblea una modifica del regolamento, che richiede il consenso di tutti i condomini quando incide su diritti di natura contrattuale.

I punti da verificare prima di installare

• Leggere il regolamento condominiale e le eventuali prescrizioni sulle facciate.
• Dare preventiva notizia all'amministratore dell'intervento sulla parte comune.
• Scegliere una posizione che non alteri il decoro architettonico dell'edificio.
• Prevedere lo scarico della condensa senza stillicidio verso gli altri.
• Contenere rumore e calore entro la normale tollerabilità.

Gestire richieste e comunicazioni con un software

Le richieste di installazione, le comunicazioni preventive e le eventuali contestazioni vanno tracciate con ordine, così da avere sempre uno storico di cosa è stato autorizzato o segnalato. Con un software gestionale l'amministratore raccoglie le comunicazioni dei condomini, le collega alla singola unità e conserva regolamento e verbali in un unico archivio consultabile. AmministraPro tiene insieme anagrafiche, comunicazioni e documenti del condominio: puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.