Locazione dell'alloggio del portiere e dei locali comuni

Quando il servizio di portierato viene soppresso, l'alloggio destinato al portiere resta un bene comune spesso inutilizzato. Molti condomini scelgono di metterlo a reddito con una locazione, così da trasformare un costo di manutenzione in un'entrata che riduce le spese comuni. L'operazione è legittima ma richiede una delibera assembleare con le maggioranze corrette, un contratto scritto, la ripartizione del canone tra i condòmini e la corretta gestione fiscale del provento. Vediamo tutti i passaggi.

L'alloggio del portiere è un bene comune

L'alloggio destinato al portiere rientra tra le parti comuni indicate dall'articolo 1117 del Codice civile, in quanto locale destinato al servizio comune. Soppresso il servizio, il bene non perde la natura comune: continua ad appartenere a tutti i condòmini in proporzione ai millesimi. Per cambiarne la destinazione e locarlo occorre una decisione dell'assemblea, perché si incide sull'uso di un bene collettivo. Va verificato anche che il regolamento non contenga vincoli di destinazione e che, se il locale è accatastato in una certa categoria, l'uso locativo sia compatibile con la normativa urbanistica e catastale.

La delibera e le maggioranze

La locazione di un locale comune è un atto di gestione del bene collettivo di competenza dell'assemblea. Per un contratto di durata non superiore a nove anni è in genere sufficiente la maggioranza semplice richiesta dall'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile. Per la locazione ultranovennale, invece, si tratta di un atto eccedente l'ordinaria amministrazione che richiede l'unanimità, secondo i principi dell'articolo 1108 richiamato dall'articolo 1139. Se la scelta tra locare o destinare il locale a un uso diretto dei condòmini è concreta, la giurisprudenza tende a richiedere una maggioranza più ampia o l'unanimità, perché la decisione tocca il godimento del bene.

Il contratto di locazione

Il contratto va stipulato per iscritto e registrato. Poiché parte locatrice è il condominio, il contratto è sottoscritto dall'amministratore in forza della delibera, che va allegata o richiamata. Vanno definiti con cura la destinazione d'uso del locale, la durata, il canone e il suo aggiornamento, il deposito cauzionale, la ripartizione degli oneri e le responsabilità per la manutenzione. È essenziale che l'uso concesso sia coerente con la categoria catastale e con i regolamenti: locare come abitazione un locale non abitabile, o come attività commerciale un vano privo dei requisiti, espone a nullità e sanzioni.

• delibera assembleare con la maggioranza corretta per la durata scelta
• contratto scritto e registrato, firmato dall'amministratore
• verifica della categoria catastale e della compatibilità urbanistica dell'uso
• conto corrente condominiale come unico canale per l'incasso del canone
• prospetto pro quota ai condòmini per la dichiarazione dei redditi

La ripartizione del canone

Il canone incassato appartiene a tutti i condòmini in proporzione ai millesimi generali di proprietà, secondo l'articolo 1123 del Codice civile. L'assemblea può decidere di accreditare direttamente le quote oppure, più spesso, di portare il ricavo a riduzione delle spese comuni dell'esercizio, così da alleggerire le bollette condominiali. In ogni caso il provento deve transitare sul conto corrente condominiale e comparire in modo trasparente nel rendiconto e nella nota esplicativa. Una gestione fuori conto o compensazioni non documentate sono tra le irregolarità più contestate.

Il regime fiscale del provento

Trattandosi della locazione di un immobile comune accatastato, il canone costituisce reddito da fabbricati che ogni condòmino dichiara per la propria quota millesimale, insieme alla rendita catastale proporzionale, nel quadro dei fabbricati. Il condominio non paga l'imposta: opera la trasparenza fiscale. L'amministratore deve consegnare a ciascun proprietario il prospetto con la quota di canone riscosso nell'anno solare. La somma dei prospetti deve coincidere con l'importo registrato in contabilità. L'eventuale applicazione di regimi opzionali va valutata con un professionista fiscale, caso per caso.

Il vincolo sui costi risparmiati

Mettere a reddito l'alloggio del portiere spesso accompagna la soppressione del servizio: è opportuno che l'assemblea decida in modo coordinato la nuova destinazione e la ripartizione dei benefici. Il risparmio sul costo del portierato e l'entrata da locazione vanno rappresentati chiaramente nel bilancio preventivo e nel rendiconto, così che i condòmini percepiscano l'effetto complessivo. Una buona comunicazione preventiva riduce i conflitti e rende più solida la delibera, anche in caso di successive contestazioni.

Gestire una locazione condominiale significa collegare delibera, contratto, incassi e fiscalità in un unico flusso ordinato. Con AmministraPro l'amministratore registra il contratto, riconcilia il canone con il conto corrente, lo porta a riduzione delle spese nel rendiconto e produce il prospetto pro quota per ogni condòmino. Le funzioni sono descritte su /funzioni e i piani per lo studio su /prezzi.