Manutenzione citofono e videocitofono: chi paga

L'impianto citofonico, e la sua versione con telecamera videocitofonica, collega gli appartamenti alla pulsantiera esterna e al portone di ingresso: è una parte comune destinata all'uso collettivo. La manutenzione ordinaria, come la riparazione della cornetta esterna, la sostituzione della pulsantiera o del trasformatore, si ripartisce tra i condòmini serviti, di regola per millesimi di proprietà secondo l'articolo 1123, primo comma, del Codice civile. Il riparto cambia se alcune unità non sono collegate all'impianto o se si tratta di un ammodernamento anziché di una riparazione.

Il citofono è parte comune

L'impianto citofonico rientra tra le installazioni al servizio comune dell'edificio: consente l'accesso controllato al portone e la comunicazione con i visitatori. Ne consegue che le spese di conservazione e riparazione sono condominiali. La tratta comune comprende la pulsantiera esterna, l'alimentatore, la montante che sale lungo l'edificio e la serratura elettrica del portone; la derivazione interna e l'apparecchio dentro l'appartamento sono invece di norma di pertinenza del singolo, che ne cura la sostituzione a proprie spese.

Criterio di riparto della manutenzione

Per la manutenzione della tratta comune il criterio ordinario è quello dei millesimi di proprietà, perché l'impianto serve indistintamente le unità collegate. In alternativa, alcuni regolamenti prevedono un riparto per numero di utenze citofoniche, cioè in parti uguali tra le derivazioni collegate, sul presupposto che ogni unità tragga la stessa utilità dall'impianto a prescindere dal valore. La scelta tra i due criteri dipende dal regolamento condominiale o da una delibera assembleare; in assenza, prevale il criterio millesimale.

Unità non collegate all'impianto

Se una o più unità non sono collegate all'impianto citofonico, ad esempio un negozio al piano terra con accesso indipendente dalla strada, quelle unità non traggono utilità dal servizio. In applicazione del terzo comma dell'articolo 1123, la spesa di manutenzione del citofono grava solo sui condòmini effettivamente serviti. È un caso frequente nei condomìni misti residenziale e commerciale, dove i locali con ingresso autonomo restano fuori dal riparto dell'impianto interno.

Manutenzione o ammodernamento

Occorre distinguere la riparazione di un impianto esistente dalla sua sostituzione con uno più moderno. La riparazione, come cambiare un pulsante rotto o l'alimentatore guasto, è manutenzione ordinaria e segue il criterio del gruppo servito. La trasformazione del vecchio citofono in videocitofono, o il passaggio a un impianto digitale, è una innovazione o manutenzione straordinaria: richiede la delibera dell'assemblea con la maggioranza prevista e può comportare valutazioni sulla proporzionalità della spesa rispetto all'utilità.

Cosa rientra nelle diverse categorie

• Riparazione pulsantiera, alimentatore, cornetta esterna e serratura elettrica: manutenzione ordinaria.
• Sostituzione della montante comune deteriorata: manutenzione, sul gruppo servito.
• Passaggio da citofono a videocitofono: innovazione o straordinaria, con delibera.
• Apparecchio interno all'appartamento e sua derivazione: a carico del singolo condòmino.
• Unità con accesso indipendente non collegate: escluse dal riparto dell'impianto.

Attenzione alla privacy nel videocitofono

Il videocitofono con telecamera rivolta verso l'ingresso comune deve rispettare la disciplina sulla protezione dei dati, il Regolamento UE 2016/679. La ripresa va limitata all'area strettamente necessaria all'identificazione dei visitatori, con adeguata informativa, evitando di inquadrare spazi pubblici o le porte di altre unità. La conformità dell'impianto non incide sul criterio di riparto, ma è un requisito che l'amministratore deve presidiare quando delibera l'installazione o l'ammodernamento.

Gestire il riparto senza errori

Il rischio pratico è addebitare la manutenzione del citofono anche a unità non collegate o applicare il criterio sbagliato tra millesimi e parti uguali. Un gestionale consente di definire il gruppo di condòmini serviti dall'impianto e di generare le rate con il criterio deliberato, senza calcoli manuali. Con AmministraPro imposti la tabella dell'impianto citofonico escludendo le unità non servite e produci un rendiconto chiaro: le funzionalità di ripartizione sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.