Obbligo di pagare le spese condominiali: cosa dice la legge

Contribuire alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni è un dovere fondamentale e inderogabile del condomino. Nasce automaticamente dalla titolarità della proprietà di un'unità immobiliare nell'edificio e non dipende dall'uso effettivo che il singolo fa dei beni comuni. Gli articoli 1118 e 1123 del Codice civile ne fissano il principio: ogni proprietario partecipa alle spese in misura proporzionale al valore della sua proprietà, espresso in millesimi, e non può sottrarsi all'obbligo rinunciando al diritto sulle parti comuni.

Il fondamento dell'obbligo

L'articolo 1118 stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità che gli appartiene. Da questo diritto discende, come rovescio della medaglia, l'obbligo di contribuire alle spese. Il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni per sottrarsi al pagamento, né distaccarsi dai servizi comuni se dal distacco derivano aggravi di spesa per gli altri o pregiudizio all'uso del bene. L'obbligo, quindi, è strutturalmente legato alla proprietà e non è disponibile a piacimento del singolo.

Come si ripartiscono le spese

L'articolo 1123 individua tre criteri di ripartizione, applicabili a seconda della natura della spesa:

• spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per i servizi di interesse comune: ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè secondo i millesimi generali;
• spese per cose destinate a servire i condòmini in misura diversa: ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne;
• spese relative a parti comuni destinate a servire solo una parte dell'edificio, come una scala o un cortile: a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

A questi si affiancano criteri specifici, come l'articolo 1124 per le scale e gli ascensori e l'articolo 1126 per i lastrici solari a uso esclusivo, che ripartiscono la spesa combinando proprietà e utilità.

L'obbligo scatta con la delibera

L'obbligo concreto di pagare una determinata spesa nasce dalla delibera assembleare che approva il rendiconto o dispone i lavori e riparte i costi. È la delibera a rendere il debito esigibile e a costituire titolo per l'amministratore. Per le spese di straordinaria amministrazione, il momento rilevante per individuare chi deve pagare è la data della delibera che dispone l'esecuzione dei lavori: chi è proprietario in quel momento è tenuto al pagamento, indipendentemente da eventuali passaggi di proprietà successivi.

Chi subentra e la responsabilità solidale

L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile disciplina il subentro nella proprietà. Chi acquista un'unità è obbligato solidalmente con il venditore al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Significa che il condominio può richiedere all'acquirente le quote scadute di questi due periodi, salvo poi il diritto di rivalsa verso il precedente proprietario. Per questo è prudente, in fase di acquisto, verificare la situazione dei pagamenti tramite l'amministratore.

La riscossione dei contributi

Sempre l'articolo 63 consente all'amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea. Il condomino moroso resta obbligato al pagamento e può subire l'azione di recupero, oltre alla possibile sospensione dai servizi comuni suscettibili di godimento separato in caso di mora prolungata oltre il termine previsto. Il pagamento puntuale, quindi, non è solo un dovere giuridico ma anche la condizione per il buon funzionamento della gestione comune.

Trasparenza e gestione delle quote

Un obbligo così stringente richiede una gestione chiara e verificabile delle quote. Il condomino ha diritto di sapere come sono state calcolate le sue spese e su quali millesimi. Con AmministraPro l'amministratore ripartisce le spese secondo i criteri corretti, genera le rate per ciascun condomino in modo tracciato e mette a disposizione la situazione contabile aggiornata. In questo modo l'obbligo di contribuzione diventa trasparente e i condòmini possono controllare le proprie posizioni: le funzionalità di contabilità e ripartizione sono descritte su /funzioni, mentre i piani per lo studio si trovano su /prezzi.