Polizza globale fabbricato: garanzie, franchigie e cosa copre

La polizza globale fabbricato è il contratto assicurativo che protegge il condominio dai danni alle parti comuni e dalla responsabilità civile verso terzi. Non è obbligatoria per legge, ma l'assemblea può deliberarla e nella pratica è quasi sempre presente perché copre eventi come incendio, danni da acqua, rottura di tubazioni comuni e danni causati a terzi dalle parti comuni ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile. Conoscere garanzie, franchigie e scoperti è essenziale per capire chi paga davvero un sinistro.

Che cos'è la polizza globale fabbricato

Si tratta di una polizza multirischio che assicura l'intero edificio, comprese in molti casi le proprietà private, e non solo le parti comuni. Il contraente è il condominio, rappresentato dall'amministratore, mentre gli assicurati sono i condòmini. La stipula e il rinnovo rientrano tra gli atti che l'amministratore esegue in attuazione delle decisioni assembleari e nell'ambito delle attribuzioni previste dall'articolo 1130 del Codice civile.

La polizza non è imposta dalla legge, ma l'assemblea la approva con le maggioranze ordinarie e ne stabilisce massimali e garanzie. È una scelta di buona gestione, perché un singolo evento importante, come un incendio o un allagamento diffuso, può generare costi che il fondo comune non riuscirebbe a coprire.

Le garanzie principali

Ogni contratto ha una struttura modulare. Alcune garanzie sono di base, altre facoltative e vanno richieste esplicitamente. Prima di firmare conviene leggere con attenzione l'elenco delle coperture e le esclusioni.

• Incendio ed eventi assimilati, fulmine, esplosione
• Danni da acqua condotta e ricerca del guasto per rotture di tubazioni comuni
• Responsabilità civile del fabbricato verso terzi per danni dalle parti comuni
• Eventi atmosferici, grandine, sovraccarico neve, se richiesti
• Cristalli, atti vandalici, sovratensioni, come garanzie accessorie
• Ricorso terzi e ricorso vicini per danni propagati ad altre proprietà

Franchigia e scoperto: come funzionano

Franchigia e scoperto sono le due forme con cui l'assicurazione lascia una parte del danno a carico dell'assicurato. La franchigia è un importo fisso che viene sottratto dal risarcimento: se il danno è inferiore alla franchigia, la compagnia non paga nulla. Lo scoperto è invece una percentuale del danno che resta a carico dell'assicurato, spesso con un minimo garantito. Le due clausole possono coesistere sulla stessa garanzia.

La parte di danno non coperta da franchigia o scoperto resta a carico del condominio e, salvo diversa previsione, va ripartita tra i condòmini secondo i criteri dell'articolo 1123 del Codice civile. Se però il danno è imputabile a un singolo condomino, il condominio può poi rivalersi su di lui per la quota non coperta dalla polizza.

La polizza nei danni tra condòmini

Nei sinistri tra un appartamento e l'altro il ruolo della polizza globale dipende dalla fonte del danno. Se il danno nasce da una parte comune, interviene la garanzia del fabbricato. Se nasce da una proprietà privata, entra in gioco la responsabilità civile del singolo condomino, coperta dalla sua eventuale polizza personale o dalla garanzia ricorso vicini se prevista. Capire da subito da dove parte l'acqua evita di aprire il sinistro sulla garanzia sbagliata.

Come scegliere e gestire la polizza

Una buona polizza non è quella con il premio più basso, ma quella con massimali adeguati al valore dell'edificio e con franchigie ragionevoli. È utile confrontare più preventivi, verificare le esclusioni, controllare che la ricerca del guasto sia inclusa e portare la scelta in assemblea con un raffronto trasparente.

• Massimali coerenti con il valore di ricostruzione dell'edificio
• Franchigie e scoperti chiari e non penalizzanti
• Inclusione della ricerca guasto e del ricorso vicini
• Elenco esclusioni verificato prima della firma
• Scadenze e rinnovo monitorati per evitare periodi scoperti

Tenere sotto controllo polizze e scadenze

Perché la copertura sia sempre attiva serve un controllo costante di massimali, premi e scadenze, oltre allo storico dei sinistri aperti. Con AmministraPro l'amministratore registra le polizze del condominio, riceve i promemoria delle scadenze e collega ogni sinistro all'unità e al condomino interessato, mantenendo tracciabilità completa. Le funzionalità sono illustrate nella pagina /funzioni e i piani disponibili nella pagina /prezzi.