Preventivo di gestione: come si costruisce e si approva

Il preventivo di gestione è la stima delle spese che il condominio prevede di sostenere nell'esercizio, ripartita tra i condòmini in quote da versare. Serve a dotare la gestione delle risorse necessarie prima che le spese maturino, così l'amministratore può pagare fornitori e utenze senza scoperti. Il preventivo è predisposto dall'amministratore, approvato dall'assemblea e tradotto in uno stato di riparto che indica quanto deve ciascun condòmino, di solito suddiviso in rate periodiche.

A cosa serve il preventivo

A differenza del rendiconto consuntivo, che fotografa le spese già sostenute, il preventivo guarda avanti e stima i costi dell'anno. La sua funzione è la programmazione: consente di raccogliere in anticipo le quote necessarie a coprire spese ricorrenti come pulizie, energia, manutenzioni ordinarie e assicurazione, evitando che il condominio si trovi senza liquidità. Approvato il preventivo, l'amministratore riscuote le quote e paga i fornitori man mano che le spese si realizzano.

Le voci del preventivo

• Spese per i servizi comuni (pulizie, energia delle parti comuni, acqua)
• Manutenzione ordinaria degli impianti (ascensore, riscaldamento, giardino)
• Assicurazione del fabbricato e altre polizze
• Compenso dell'amministratore e spese di gestione
• Fondo per imprevisti e piccole riparazioni
• Eventuale fondo speciale per lavori deliberati

Come si ripartiscono le quote

Le spese del preventivo si ripartiscono tra i condòmini secondo i criteri del Codice civile e le tabelle millesimali. Le spese generali seguono l'articolo 1123, in proporzione ai millesimi di proprietà; le spese per scale e ascensore seguono l'articolo 1124, in parte per millesimi e in parte per altezza di piano; altre voci hanno criteri specifici. Il preventivo si traduce così in uno stato di riparto che assegna a ciascuna unità la sua quota, poi divisa in rate.

L'approvazione in assemblea

Il preventivo di gestione è approvato dall'assemblea ordinaria. La delibera che approva il preventivo, come quella sul consuntivo, richiede le maggioranze previste per l'assemblea ordinaria: in seconda convocazione è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Approvato il preventivo, le quote diventano dovute e l'amministratore può procedere alla riscossione secondo lo stato di riparto.

Preventivo, consuntivo e conguaglio

Il preventivo stima, il consuntivo verifica. A fine esercizio l'amministratore predispone il rendiconto consuntivo, che riporta le spese effettive: dal confronto con il preventivo nasce il conguaglio. Se le spese reali sono state inferiori alle quote versate, i condòmini vantano un credito; se superiori, devono integrare. Un preventivo realistico riduce i conguagli a sorpresa e rende la gestione più prevedibile per tutti.

Il fondo per i lavori straordinari

Quando l'assemblea delibera opere straordinarie di un certo rilievo, la legge richiede la costituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, salvo la possibilità, in caso di pagamenti graduali all'impresa, di costituirlo in relazione ai singoli pagamenti. Questo fondo è distinto dal preventivo di gestione ordinaria e va tenuto separato, così le somme raccolte per i lavori non si confondano con la gestione corrente.

Errori da evitare

• Sottostimare le spese ricorrenti per abbassare le quote
• Non prevedere un fondo per imprevisti e piccole riparazioni
• Confondere il fondo lavori straordinari con la gestione ordinaria
• Applicare criteri di riparto diversi da quelli di legge o delle tabelle

Costruire un preventivo realistico e uno stato di riparto corretto è più rapido con un gestionale che applica automaticamente le tabelle millesimali e collega preventivo, riscossione e consuntivo. Con AmministraPro l'amministratore prepara il preventivo, genera le rate e confronta la stima con le spese effettive per il conguaglio. Le funzionalità sono nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.