Quadro AC e modello 770 dell'amministratore di condominio

L'amministratore di condominio ha due distinti adempimenti dichiarativi verso l'Agenzia delle Entrate: il quadro AC, con cui comunica l'ammontare complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell'anno solare e i dati dei relativi fornitori, e il modello 770, con cui dichiara le ritenute operate come sostituto d'imposta. I due adempimenti non si sovrappongono: ciò che confluisce nel 770 non va nel quadro AC, e viceversa. Comprendere questa ripartizione è essenziale per evitare doppie indicazioni o omissioni.

Cos'è il quadro AC

Il quadro AC va compilato dall'amministratore in carica al 31 dicembre dell'anno cui la comunicazione si riferisce. Serve a comunicare all'Anagrafe tributaria l'importo complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati dal condominio nell'anno solare e i dati identificativi dei fornitori. In pratica fotografa i rapporti economici del condominio con i suoi fornitori, permettendo al Fisco di incrociare i dati con le dichiarazioni delle imprese fornitrici.

Il quadro AC è parte della dichiarazione dei redditi del soggetto obbligato. Quando l'amministratore è persona fisica non tenuta ad altre dichiarazioni per il condominio, il quadro viene comunque presentato secondo le modalità previste dalle istruzioni ministeriali dell'anno.

La soglia dei 258,23 euro e le esclusioni

Non tutti gli acquisti vanno indicati nel quadro AC. Restano esclusi:

• gli acquisti di beni e servizi di importo non superiore a 258,23 euro annui per singolo fornitore;
• gli acquisti di servizi che hanno comportato il pagamento di ritenute d'acconto, che vanno invece indicati nel modello 770;
• le forniture di acqua, gas ed energia elettrica.

La soglia dei 258,23 euro si calcola sul totale annuo verso lo stesso fornitore, non sulla singola fattura: più fatture dello stesso fornitore vanno sommate. Superata la soglia, va comunicato l'intero rapporto. È un errore comune valutare la soglia fattura per fattura, escludendo indebitamente fornitori che nel complesso l'hanno superata.

Il modello 770 dell'amministratore

Il modello 770 è la dichiarazione del sostituto d'imposta. L'amministratore lo utilizza per comunicare all'Agenzia delle Entrate le ritenute operate nell'anno, ad esempio la ritenuta del 4% sui corrispettivi per appalti di opere e servizi, le ritenute sui compensi di lavoro autonomo e quelle sul lavoro dipendente se il condominio ha personale come il portiere.

I dati del 770 devono essere coerenti con i versamenti effettuati tramite modello F24 durante l'anno e con le certificazioni rilasciate ai percettori. La catena ritenuta-versamento-certificazione-770 deve quadrare in ogni suo passaggio.

Come distinguere cosa va nel quadro AC e cosa nel 770

La regola pratica è questa: se sul pagamento a un fornitore il condominio ha operato una ritenuta, quel rapporto viene rappresentato nel modello 770 e non nel quadro AC. Se invece l'acquisto non ha generato ritenuta, ma supera la soglia annua dei 258,23 euro, va nel quadro AC. Le utenze idriche, del gas e dell'energia elettrica restano fuori da entrambi.

Questa separazione evita che lo stesso importo venga comunicato due volte al Fisco. La corretta classificazione parte dalla natura del pagamento: appalto con ritenuta, prestazione professionale con ritenuta, oppure acquisto senza ritenuta.

I dati catastali dell'immobile

Nel quadro AC l'amministratore indica anche i dati catastali che identificano il condominio sul quale sono stati eseguiti i lavori. Questa informazione consente al Fisco di associare gli interventi e le spese al fabbricato di riferimento, elemento utile anche per il controllo incrociato delle detrazioni edilizie fruite dai singoli condòmini.

Avere i dati catastali del fabbricato sempre aggiornati e disponibili semplifica la compilazione e riduce il rischio di errori nella parte identificativa del quadro.

Un archivio ordinato per due adempimenti diversi

La difficoltà maggiore non è compilare i quadri, ma tenere durante l'anno un archivio che distingua nitidamente i pagamenti con ritenuta da quelli senza, sommi correttamente gli importi per fornitore e conservi i dati catastali. Un registro fornitori disordinato genera doppioni e omissioni proprio nella fase dichiarativa.

AmministraPro tiene un anagrafica fornitori con l'ammontare annuo per ciascuno, segnala il superamento della soglia dei 258,23 euro, distingue i pagamenti soggetti a ritenuta e conserva i dati catastali del fabbricato, preparando in modo coerente i dati per il quadro AC e per il modello 770. Scopri le funzionalità su /funzioni e i piani su /prezzi.