Quadro elettrico condominio: chi paga la sostituzione

Il quadro elettrico che alimenta le parti comuni, cioè luci delle scale, ascensore, pompe, cancello e citofono, è un impianto comune: la sua sostituzione o messa a norma è una spesa condominiale che si divide tra tutti i condomini, di regola a millesimi ai sensi dell'articolo 1123 del Codice civile. Trattandosi di manutenzione straordinaria, la spesa grava sui proprietari e non sugli inquilini. Diverso è il quadro elettrico interno alla singola unità, che è privato. Vediamo come stabilire chi paga.

L'impianto elettrico comune è parte comune

L'articolo 1117 del Codice civile include tra le parti comuni gli impianti destinati all'uso e al servizio comune fino al punto di diramazione verso le singole unità. Il quadro elettrico condominiale, che protegge e distribuisce l'energia per i servizi comuni dell'edificio, appartiene a questa categoria. La sua manutenzione, riparazione, sostituzione e adeguamento sono quindi a carico della collettività condominiale.

Il confine è il punto di consegna verso l'unità: da lì in poi l'impianto elettrico interno all'appartamento, compreso il quadro dell'unità, è di proprietà esclusiva del condomino e la sua manutenzione grava solo su di lui.

Sostituzione e adeguamento a norma

La sostituzione del quadro elettrico comune per vetustà, guasto o adeguamento alle norme tecniche di sicurezza sugli impianti è un intervento di manutenzione straordinaria. Anche l'adeguamento imposto da nuove regole tecniche, come l'installazione di dispositivi di protezione aggiornati, ha questa natura. La qualificazione come straordinaria incide sia sulle maggioranze necessarie, sia sul riparto tra proprietario e inquilino.

Come si ripartisce tra i condomini

Il criterio generale è quello dell'articolo 1123, primo comma, del Codice civile, cioè il riparto a millesimi di proprietà, perché l'impianto elettrico comune serve l'intero edificio. Vanno però considerate le eccezioni legate all'uso:

• se il quadro serve tutte le unità in modo uniforme, la ripartizione è a millesimi generali;
• se una parte dell'impianto serve solo alcune unità, ad esempio un gruppo di box o un solo corpo scala, si applica l'articolo 1123, terzo comma, con riparto tra i soli serviti;
• le utenze condominiali dedicate, come l'ascensore, seguono i criteri della rispettiva tabella, ad esempio l'articolo 1124.

L'assemblea deve indicare a verbale il criterio applicato, soprattutto quando l'impianto alimenta servizi con tabelle diverse.

Chi paga: proprietario o inquilino

La sostituzione e l'adeguamento del quadro elettrico comune sono interventi straordinari e restano a carico del proprietario. All'inquilino competono soltanto le spese di uso e di piccola manutenzione ordinaria, come la sostituzione di una lampada o il ripristino di un piccolo componente usurato. Verso il condominio l'obbligato al pagamento della quota è sempre il proprietario, ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione, che poi regola i rapporti interni con il conduttore secondo il contratto.

Sicurezza e responsabilità dell'amministratore

Mantenere in sicurezza gli impianti comuni rientra tra i compiti di conservazione delle parti comuni affidati all'amministratore dall'articolo 1130 del Codice civile. Di fronte a un quadro elettrico non a norma o pericoloso, l'amministratore ha il dovere di attivarsi, convocando l'assemblea per deliberare l'intervento e, nei casi di urgenza, disponendo i lavori necessari a evitare pericoli, salvo riferirne alla prima assemblea utile ai sensi dell'articolo 1135. Documentare a verbale la necessità dell'intervento tutela sia l'amministratore sia i condomini.

Maggioranze e delibera

La sostituzione per usura o l'adeguamento obbligatorio si approvano con le maggioranze ordinarie previste dall'articolo 1136 del Codice civile per la gestione conservativa. Se l'intervento aggiunge funzioni nuove o potenziamenti non necessari alla sicurezza, ci si può avvicinare all'innovazione, con maggioranze superiori. La delibera dovrebbe indicare il preventivo, il criterio di riparto e la natura straordinaria della spesa.

Come gestire l'intervento nel rendiconto

Un impianto comune che alimenta servizi con tabelle diverse rende delicata la ripartizione. Con AmministraPro l'amministratore imposta il criterio corretto per ciascuna voce, classifica la spesa come straordinaria e la addebita ai proprietari, generando le quote a millesimi o per tabella dedicata e il relativo movimento contabile. Per approfondire la gestione delle tabelle e delle spese comuni puoi vedere /funzioni e confrontare i piani su /prezzi.