Registrare la locazione dei locali comuni del condominio

Il contratto con cui il condominio concede in locazione un locale comune deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate quando la locazione ha durata superiore a trenta giorni complessivi nell'anno. La registrazione comporta di regola il pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, salvo che i singoli condomini persone fisiche optino per la cedolare secca sulla propria quota, regime che sostituisce registro e bollo. Poiché il bene appartiene ai comproprietari, le posizioni fiscali possono differire da condomino a condomino.

Quando scatta l'obbligo di registrazione

La registrazione del contratto di locazione è obbligatoria quando la durata complessiva nell'anno supera i trenta giorni. Il termine per la registrazione decorre dalla data di stipula o di decorrenza del contratto. L'adempimento riguarda i locali comuni concessi in godimento a terzi, come l'ex portineria trasformata in deposito, un locale a piano terra usato come magazzino, o spazi ceduti stabilmente per un'attività.

L'assemblea delibera la concessione in locazione del bene comune e l'amministratore cura la stipula e gli adempimenti conseguenti, tra cui la registrazione. È importante non confondere la locazione stabile, soggetta a registrazione, con concessioni occasionali di brevissima durata che possono rientrare in regole diverse.

Imposta di registro e imposta di bollo

Nel regime ordinario, la registrazione del contratto comporta il versamento dell'imposta di registro proporzionale al canone e dell'imposta di bollo sui fogli del contratto. Sono adempimenti standard delle locazioni di fabbricati, che si applicano anche quando il locatore è un condominio per il tramite dei suoi comproprietari. L'imposta di registro va corrisposta secondo le regole ordinarie e con le scadenze previste per la prima registrazione e per le annualità successive.

La cedolare secca è del singolo condomino

Chi opta per la cedolare secca non paga né l'imposta di registro né l'imposta di bollo, pur restando obbligato a registrare il contratto. Nel caso dei locali comuni, però, l'opzione non è del condominio come tale, ma di ciascun condomino persona fisica in relazione alla propria quota, quando sussistono i presupposti di legge. I comproprietari che non esercitano l'opzione restano tenuti all'imposta di registro calcolata sulla parte di canone loro imputabile in base alle quote.

• Registrazione obbligatoria se la locazione supera trenta giorni nell'anno.
• Regime ordinario: imposta di registro proporzionale al canone più imposta di bollo.
• Cedolare secca: sostituisce registro e bollo, ma la scelta è del singolo condomino.
• Coesistenza possibile di posizioni diverse tra i condomini sullo stesso contratto.
• Registrazione sempre dovuta anche in caso di cedolare secca.

Chi sostiene i costi della registrazione

Nelle locazioni l'imposta di registro è tipicamente ripartita per metà tra locatore e conduttore, salvo diverso accordo contrattuale. Nel contesto condominiale la quota a carico del locatore ricade sui condomini in proporzione ai millesimi, come tutti gli oneri relativi alla gestione del bene comune ceduto in godimento. Il contratto dovrebbe disciplinare con chiarezza la ripartizione delle imposte e degli oneri accessori, così da evitare contestazioni.

Gli adempimenti pratici dell'amministratore

L'amministratore deve provvedere alla registrazione nei termini, conservare la ricevuta e i modelli di versamento, gestire le eventuali annualità successive e le proroghe o risoluzioni. Deve inoltre coordinare le posizioni dei condomini rispetto all'opzione per il regime sostitutivo, poiché la scelta individuale incide sulle imposte dovute per la registrazione. Una gestione ordinata evita ritardi e sanzioni per omessa o tardiva registrazione.

Registrazione e reddito: due obblighi distinti

La registrazione del contratto è un adempimento formale, mentre la tassazione del canone come reddito da fabbricati è un obbligo dichiarativo dei singoli condomini pro quota. I due profili vanno tenuti separati: registrare correttamente il contratto non esonera i condomini dal dichiarare la propria quota di reddito, e viceversa. Curare entrambi i piani è essenziale per una gestione a norma della locazione del bene comune.

Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore può archiviare il contratto registrato, tracciare le scadenze delle annualità, contabilizzare i canoni e generare il prospetto delle quote per ciascun condomino. Le funzioni per contratti, contabilità e tributi sono descritte su /funzioni e i piani su /prezzi.