Residui attivi e passivi nel rendiconto condominiale

I residui attivi e passivi sono le posizioni contabili che restano aperte alla fine di un esercizio e si trascinano in quello successivo. I residui attivi sono i crediti che il condominio deve ancora incassare, tipicamente le rate dei condòmini morosi; i residui passivi sono i debiti che il condominio deve ancora pagare, come le fatture dei fornitori non saldate. Registrarli con precisione nella situazione patrimoniale è ciò che rende il rendiconto conforme all'articolo 1130-bis del Codice civile e leggibile per l'assemblea.

Perché esistono i residui

Il rendiconto condominiale non è tenuto secondo un puro criterio di cassa. La giurisprudenza sull'articolo 1130-bis parla di sistema misto: il registro di contabilità annota gli incassi e i pagamenti effettivi, ma la situazione patrimoniale e la nota sintetica devono dare conto anche delle poste di competenza ancora aperte. Se una spesa è maturata nell'esercizio ma la fattura non è stata pagata, quel debito esiste e va mostrato. Allo stesso modo, se una rata è stata deliberata ma il condòmino non l'ha versata, quel credito esiste e va mostrato. I residui sono la fotografia di questi rapporti aperti.

Residui attivi: i crediti del condominio

I residui attivi rappresentano quanto il condominio vanta nei confronti di terzi. La voce più comune è il credito verso i condòmini morosi, cioè le rate emesse in base al preventivo e non ancora incassate alla data di chiusura. Vi rientrano anche eventuali crediti verso fornitori, per esempio acconti versati per lavori non ancora eseguiti, o crediti verso compagnie assicurative per sinistri da liquidare. Ogni residuo attivo deve essere riconducibile a una posizione nominativa: non basta un totale, serve sapere quale condòmino deve quanto, perché quel credito potrà essere azionato con il decreto di ingiunzione previsto dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione.

Residui passivi: i debiti del condominio

I residui passivi rappresentano quanto il condominio deve a terzi. Sono soprattutto debiti verso i fornitori per fatture ricevute ma non ancora pagate, ma comprendono anche debiti verso i condòmini, per esempio quando un proprietario ha versato più di quanto dovuto e ha maturato un credito da restituire. Anche i fondi accantonati e non ancora utilizzati compaiono tra le poste passive della situazione patrimoniale. Riconoscere i residui passivi evita di far apparire il condominio più liquido di quanto sia realmente: una cassa capiente ma gravata da fatture da pagare non è disponibilità libera.

Come si rappresentano nella situazione patrimoniale

La situazione patrimoniale mette a confronto le attività e le passività del condominio a una certa data. Un impianto ordinato distingue con chiarezza le grandezze in gioco.

• Disponibilità liquide: saldo di cassa e di conto corrente alla chiusura.
• Residui attivi: crediti verso condòmini morosi e verso altri soggetti.
• Residui passivi: debiti verso fornitori e verso condòmini in credito.
• Fondi: fondo di riserva, fondo per morosità, fondi speciali per lavori.
• Saldo patrimoniale: differenza tra attività e passività, coerente con la gestione.

Il divieto di compensare

L'errore più insidioso è compensare residui attivi e passivi in un unico saldo netto. Se il condominio ha 3.000 euro di crediti verso i morosi e 2.500 euro di debiti verso i fornitori, esporre soltanto la differenza di 500 euro nasconde entrambe le posizioni e rende il documento non intelligibile. I due valori vanno mostrati separatamente e per singola posizione: solo così l'assemblea capisce quanto pesano le morosità e quanto il condominio deve ancora versare. La compensazione occulta è una delle cause più frequenti di contestazione del rendiconto.

Il passaggio da un esercizio all'altro

I residui non si azzerano con l'approvazione del rendiconto: costituiscono il saldo di apertura dell'esercizio successivo. Il credito verso il moroso resta iscritto finché non viene incassato o ritenuto inesigibile; il debito verso il fornitore resta iscritto finché non viene pagato. Questa continuità è ciò che permette di seguire nel tempo una morosità o un lavoro pagato a rate senza perderne la traccia. Riportare male i residui all'apertura genera differenze che si trascinano per anni e complicano ogni conguaglio.

Tenere allineati crediti, debiti e riporti è più semplice con un gestionale che aggiorna la situazione patrimoniale a ogni movimento e collega ogni residuo alla posizione del singolo condòmino o fornitore. AmministraPro gestisce residui, fondi e riporti in modo automatico e verificabile; le funzioni contabili sono illustrate nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.