Responsabilità pro quota dei condòmini verso i creditori

Quando un fornitore vanta un credito verso il condominio, non può pretendere l'intero importo da un singolo condomino in regola con i pagamenti. Vale la responsabilità parziaria: ciascun condomino risponde nei limiti della propria quota millesimale. Inoltre, l'art. 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che i creditori possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti solo dopo aver escusso gli altri condòmini, cioè i morosi. È un doppio filtro a tutela di chi paga.

Parziarietà, non solidarietà

Nei rapporti esterni verso i creditori del condominio l'obbligazione dei condòmini è parziaria e non solidale. Significa che il debito complessivo si scompone in tante frazioni quante sono le unità, ciascuna proporzionale ai millesimi. Il singolo condomino risponde della sua quota, non del debito intero. Questo principio, affermato dalla giurisprudenza di legittimità e coerente con il testo dell'art. 63, evita che chi paga puntualmente venga chiamato a coprire l'inadempimento altrui.

La differenza rispetto alla solidarietà è sostanziale. Nell'obbligazione solidale il creditore può chiedere l'intero a uno qualsiasi dei condebitori, salvo poi il regresso interno. Nella parziarietà, invece, ogni condomino è tenuto solo per la propria parte fin dal rapporto esterno.

Il beneficio di preventiva escussione dei morosi

Il secondo comma dell'art. 63 aggiunge una tutela ulteriore. Il creditore che voglia agire contro i condòmini in regola deve prima escutere i morosi. In pratica il fornitore deve tentare la riscossione nei confronti di chi non ha pagato e solo dopo, se non riesce a soddisfarsi, può rivolgersi ai condòmini virtuosi, sempre nei limiti della loro quota.

Per rendere operativo questo meccanismo l'amministratore ha un ruolo chiave: deve comunicare al creditore i dati dei condòmini morosi. È lo strumento che consente al fornitore di individuare a chi rivolgersi per primo. Un'anagrafe aggiornata e una contabilità che identifichi con precisione i morosi diventano quindi essenziali.

Cosa deve fare l'amministratore

L'amministratore che riceve una richiesta di pagamento dal creditore deve fornire l'elenco dei condòmini morosi con le rispettive quote. Se non lo fa, o fornisce dati incompleti, il condominio e lo stesso amministratore possono trovarsi esposti. La corretta tenuta delle posizioni individuali non è un adempimento formale: è la condizione perché la parziarietà e il beneficio di escussione funzionino.

• Mantenere un'anagrafe condominiale aggiornata con proprietari e quote millesimali
• Registrare puntualmente pagamenti e insoluti di ciascuna unità
• Comunicare al creditore i dati dei condòmini morosi quando richiesti
• Documentare le somme dovute e quelle già versate da ciascuno
• Attivarsi tempestivamente per il recupero verso i morosi

Le conseguenze per il condomino in regola

Il condomino che ha pagato regolarmente è tutelato ma non del tutto immune. Se, esauriti i tentativi verso i morosi, il credito resta scoperto, il fornitore può rivolgersi a lui per la sua quota. In quel caso il condomino che paga oltre la propria parte ha diritto di rivalersi verso i morosi. La parziarietà limita l'esposizione alla frazione millesimale, ma non azzera ogni rischio se la morosità è diffusa e i debitori sono insolventi.

È qui che emerge l'importanza di una gestione preventiva della morosità. Più il condominio agisce presto verso chi non paga, minore è il rischio che il credito del fornitore ricada, in via residuale, sui condòmini in regola.

Rapporti interni e ripartizione dell'insoluto

Distinta dalla responsabilità verso i creditori esterni è la questione della ripartizione interna dell'insoluto. Se il condominio deve comunque pagare il fornitore, la spesa relativa alla quota del moroso viene anticipata dalla collettività e poi recuperata dal debitore. Il credito verso il moroso resta e va azionato, così da riportare la contabilità in equilibrio.

Precisione contabile come difesa

Il funzionamento della parziarietà e del beneficio di escussione dipende dalla qualità dei dati. Un conto individuale chiaro per ogni condomino, con capitale, interessi e quote, permette all'amministratore di rispondere subito alle richieste dei creditori e di indirizzarli verso i morosi, proteggendo chi paga.

AmministraPro tiene aggiornata l'anagrafe condominiale, distingue i condòmini in regola dai morosi e produce l'elenco delle posizioni da comunicare ai creditori. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni, mentre i piani disponibili sono consultabili in /prezzi.