Ripartizione delle spese dell'ascensore per piani

Tra gli argomenti che generano più discussioni nelle assemblee condominiali c'è la ripartizione delle spese dell'ascensore per piani, perché coinvolge un principio diverso da quello ordinario dei millesimi di proprietà: chi abita ai piani alti utilizza l'impianto più intensamente di chi abita al piano terra o al primo piano, e la legge tiene conto di questa differenza con un criterio combinato. Capire come si applica correttamente questo criterio è essenziale per l'amministratore, sia per predisporre un rendiconto corretto, sia per prevenire le contestazioni dei condomini che si sentono penalizzati dal calcolo.

Il criterio dell'articolo 1124 del Codice civile

L'articolo 1124 del Codice civile, richiamato espressamente anche per l'ascensore, prevede un criterio di ripartizione doppio: metà della spesa si ripartisce in base ai millesimi di proprietà generale, mentre l'altra metà si ripartisce in proporzione all'altezza di piano di ciascuna unità immobiliare rispetto al livello del suolo. Questo doppio criterio riflette due esigenze diverse: da un lato la proprietà comune dell'impianto, che riguarda tutti i condomini indipendentemente dal piano occupato, dall'altro l'utilità concreta che l'ascensore offre a chi deve percorrere più piani per raggiungere la propria unità.

Il risultato pratico è che il condomino del piano più alto paga proporzionalmente di più rispetto a quello del piano terra, ma non paga il doppio o il triplo solo perché abita più in alto: la componente millesimale attenua l'effetto puramente proporzionale all'altezza, mantenendo un equilibrio tra i due criteri.

Quali spese rientrano nella ripartizione

Nella ripartizione delle spese dell'ascensore per piani rientrano sia i costi di gestione ordinaria, come l'energia elettrica, la manutenzione periodica e il contratto di assistenza tecnica, sia i costi straordinari legati a riparazioni importanti o alla sostituzione di componenti dell'impianto. Il criterio combinato dell'articolo 1124 si applica in via generale a tutte queste voci, salvo che il regolamento condominiale contrattuale non preveda un criterio diverso, ipotesi ammessa dalla legge quando tutti i condomini hanno accettato espressamente tale deroga.

• Energia elettrica e consumi di funzionamento dell'impianto
• Manutenzione ordinaria periodica e contratti di assistenza
• Riparazioni straordinarie di componenti meccanici o elettronici
• Verifiche periodiche obbligatorie e adeguamenti normativi

Diverso è invece il caso dei costi di installazione di un ascensore ex novo, che seguono in parte regole proprie legate alle innovazioni e all'eliminazione delle barriere architettoniche, con maggioranze assembleari e criteri di riparto che possono discostarsi da quelli previsti per la manutenzione dell'impianto già esistente.

Il piano terra e i locali che non usano l'ascensore

Una delle domande più frequenti riguarda i proprietari di unità al piano terra, che spesso ritengono di non dover contribuire affatto alle spese dell'ascensore, non utilizzandolo mai. La giurisprudenza ha chiarito che questi condomini restano comunque tenuti a contribuire, sia pure in misura ridotta, poiché la componente millesimale della spesa prescinde dall'uso effettivo e riguarda la comproprietà del bene comune, oltre al fatto che l'ascensore incide comunque sul valore dell'intero edificio, incluse le unità che non ne fanno uso diretto.

La componente legata all'altezza di piano, invece, per il piano terra tende naturalmente a zero o a un valore molto basso, riducendo in modo significativo l'incidenza della spesa su queste unità rispetto a quelle dei piani superiori.

Come calcolare in pratica la ripartizione

Nella pratica amministrativa, il calcolo richiede due passaggi distinti. Il primo consiste nel dividere la metà della spesa totale in base ai millesimi di proprietà generale attribuiti a ciascuna unità, secondo le tabelle millesimali approvate. Il secondo passaggio richiede invece di calcolare l'incidenza dell'altezza di piano, attribuendo a ciascuna unità una quota proporzionale alla propria distanza verticale dal livello del suolo, spesso espressa in un'apposita tabella millesimale dedicata proprio all'ascensore.

Molti condomini, soprattutto quelli più datati, non dispongono di una tabella millesimale specifica per l'ascensore e l'amministratore deve quindi predisporla, oppure far predisporre da un tecnico, applicando i criteri dell'articolo 1124 in modo coerente con la situazione reale dell'edificio.

Il criterio combinato tra millesimi di proprietà e altezza di piano nasce per bilanciare due interessi diversi: la comproprietà del bene comune e l'utilità concreta che l'impianto offre a chi vive più in alto.

Errori frequenti nella ripartizione

Un errore comune è applicare soltanto uno dei due criteri, per esempio ripartire l'intera spesa in base alla sola altezza di piano, penalizzando eccessivamente i condomini degli ultimi piani, oppure applicare soltanto i millesimi generali, ignorando la componente dell'utilità legata al piano. Entrambe le soluzioni si discostano dal criterio legale e possono essere oggetto di impugnazione della delibera da parte dei condomini che si ritengono danneggiati dal calcolo scorretto.

Un altro errore riguarda l'aggiornamento della tabella dedicata all'ascensore quando l'edificio viene modificato, per esempio con la sopraelevazione di nuovi piani: in questi casi la tabella millesimale relativa all'ascensore va rivista per tenere conto della nuova distribuzione delle altezze di piano, altrimenti la ripartizione risulta calcolata su una situazione non più corrispondente alla realtà.

Il ruolo del gestionale nella corretta applicazione del criterio

Applicare con precisione il doppio criterio dell'articolo 1124 richiede uno strumento contabile capace di gestire tabelle millesimali multiple e di applicarle in automatico alle voci di spesa pertinenti, evitando errori di calcolo manuale che, su edifici di grandi dimensioni, possono diventare difficili da individuare e correggere in un secondo momento. AmministraPro supporta questo tipo di ripartizioni con funzionalità dedicate alle tabelle millesimali multiple, descritte nella pagina delle funzionalità, e chi desidera conoscere i costi del servizio può consultare la sezione prezzi del sito per valutare il piano più adatto al proprio studio o al proprio condominio.