Spese per uso differenziato: l'art. 1123 comma 2

L'articolo 1123 del Codice civile non fissa un solo criterio di riparto, ma tre. Il primo comma prevede la ripartizione in proporzione ai millesimi di proprietà, ma il secondo comma introduce un principio diverso: quando una cosa è destinata a servire i condòmini in misura differente, le spese si dividono in proporzione all'uso che ciascuno può farne. È il criterio dell'uso differenziato, che spiega perché alcune voci non seguono la tabella generale di proprietà ma una tabella d'uso dedicata.

Il testo del secondo comma

La norma dice che, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. La parola chiave è potenziale: conta l'uso che il condòmino può fare del bene, non quello che effettivamente ne fa. Un proprietario che tiene chiuso l'appartamento per mesi non è per questo esonerato dalle spese della cosa che potenzialmente potrebbe usare come gli altri con la stessa collocazione.

Perché serve un criterio diverso dai millesimi

I millesimi di proprietà misurano il valore dell'unità nell'edificio, non l'intensità con cui quell'unità utilizza un determinato servizio. Per alcune parti comuni le due grandezze coincidono, per altre no. Le scale servono di più i piani alti, l'ascensore serve chi abita in quota, il riscaldamento dipende dai volumi da riscaldare: applicare i soli millesimi generali a queste voci produrrebbe un riparto scollegato dall'utilità reale, che è proprio ciò che il secondo comma vuole evitare.

Esempi tipici di uso differenziato

• Scale: la ripartizione tiene conto dell'altezza di piano, secondo l'art. 1124 c.c.
• Ascensore: manutenzione ed esercizio pesano di più sui piani serviti in modo maggiore.
• Riscaldamento centralizzato: il consumo si lega ai millesimi di riscaldamento o ai consumi effettivi.
• Impianto idrico: dove misurabile, il consumo d'acqua segue i contatori individuali.
• Illuminazione di vani e passaggi usati in misura diversa dalle unità.

Le tabelle d'uso

Per applicare il criterio dell'uso, il condominio si dota di tabelle specifiche accanto a quella generale di proprietà. Sono le cosiddette tabelle particolari o d'uso: una per le scale, una per l'ascensore, una per il riscaldamento e così via. Ogni tabella distribuisce i millesimi secondo il parametro pertinente a quel servizio, così che le relative spese seguano l'utilità e non il valore complessivo dell'unità. La tabella generale resta la base per le spese di conservazione e godimento delle parti comuni indivise.

Il rapporto con il primo e il terzo comma

I tre commi dell'articolo 1123 lavorano insieme. Il primo comma è la regola base, i millesimi di proprietà, e si applica salvo diversa convenzione. Il secondo comma corregge quando l'uso è differenziato. Il terzo comma interviene invece quando una parte comune serve soltanto un gruppo di condòmini, come una scala che serve una sola ala dell'edificio: in quel caso la spesa grava solo su chi ne trae utilità. Individuare il comma corretto per ogni voce è la premessa di un rendiconto ordinato.

Derogabilità e limiti

Il criterio dell'uso può essere modificato da una convenzione tra tutti i condòmini, perché l'articolo 1123 comma 1 fa salvo il patto contrario e la giurisprudenza ammette che i criteri di riparto siano derogati con il consenso di tutti gli interessati. L'assemblea a maggioranza, invece, non può cambiare i criteri legali di ripartizione: può solo applicarli. Una delibera che a maggioranza sposta su tutti una spesa che per legge grava solo su alcuni è viziata e può essere impugnata.

Tenere separate la tabella di proprietà e le tabelle d'uso, e attribuire ogni spesa alla tabella giusta, è un lavoro che l'automazione semplifica molto. AmministraPro consente di gestire più tabelle per lo stesso condominio e di collegare ciascuna voce di spesa al criterio corretto, così che il consuntivo rispetti l'articolo 1123 senza calcoli manuali. Le funzioni di contabilità sono illustrate in /funzioni e i piani in /prezzi.