Usufrutto in condominio: spese tra nudo proprietario e usufruttuario

Quando su un appartamento gravano contemporaneamente l'usufrutto e la nuda proprietà, le spese condominiali si dividono tra i due titolari in base alla natura dell'intervento. In linea generale, l'usufruttuario, che gode del bene, sostiene le spese di ordinaria amministrazione e quelle legate all'uso e al godimento, mentre il nudo proprietario, titolare della proprietà, sostiene le spese di straordinaria amministrazione. Verso il condominio, tuttavia, entrambi rispondono in solido dei contributi, secondo quanto stabilito dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

Le nozioni di usufrutto e nuda proprietà

L'usufrutto attribuisce a una persona il diritto di godere di un bene altrui e di percepirne i frutti, con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica. Il nudo proprietario conserva la titolarità della proprietà, ma priva del godimento, che tornerà pieno all'estinzione dell'usufrutto. In condominio questa distinzione si riflette sia sulla ripartizione delle spese sia sul diritto di voto in assemblea, che si divide tra i due soggetti a seconda della materia.

Chi paga le spese ordinarie

Le spese di ordinaria amministrazione e quelle relative al normale godimento delle cose e dei servizi comuni gravano sull'usufruttuario, che utilizza l'immobile e beneficia dei servizi. Rientrano tipicamente in questa categoria:

• le spese di pulizia e illuminazione delle parti comuni;
• i consumi e la manutenzione ordinaria dell'impianto di riscaldamento e dell'ascensore;
• il compenso dell'amministratore e le spese di gestione corrente;
• la piccola manutenzione e le riparazioni legate all'uso quotidiano.

Chi paga le spese straordinarie

Le spese di straordinaria amministrazione, come i lavori di ristrutturazione, il rifacimento del tetto, il consolidamento strutturale o la sostituzione integrale di un impianto, gravano sul nudo proprietario, in quanto attengono alla conservazione del bene nella sua sostanza e non al semplice godimento. La distinzione tra ordinaria e straordinaria amministrazione non è sempre agevole e va valutata caso per caso, guardando alla natura dell'intervento e non solo al suo importo. Le innovazioni deliberate dall'assemblea seguono la logica della straordinarietà e coinvolgono il nudo proprietario.

La responsabilità solidale verso il condominio

La ripartizione interna tra usufruttuario e nudo proprietario riguarda i rapporti tra loro, ma non vincola il condominio. L'articolo 67 stabilisce che il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale. Il condominio, quindi, può richiedere l'intero importo a uno qualsiasi dei due, che poi regolerà internamente la posizione con l'altro secondo la natura della spesa. Questa solidarietà tutela il condominio, che non deve indagare sulla suddivisione interna per riscuotere le quote.

Il diritto di voto diviso

Sempre l'articolo 67 disciplina il voto. L'usufruttuario esercita il diritto di voto sulle deliberazioni relative all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Per le altre deliberazioni, in particolare quelle su innovazioni e opere di straordinaria amministrazione, il voto spetta al nudo proprietario. In entrambi i casi la convocazione dell'assemblea deve essere comunicata sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario, così che ciascuno possa partecipare alle decisioni di sua competenza.

Gestire le posizioni con precisione

La coesistenza di usufrutto e nuda proprietà richiede una gestione attenta delle rate, delle convocazioni e della ripartizione tra spese ordinarie e straordinarie. Con AmministraPro l'amministratore registra su ciascuna unità sia l'usufruttuario sia il nudo proprietario, indirizza correttamente le convocazioni in base alla materia e distingue le spese secondo la loro natura, agevolando la corretta imputazione. Puoi vedere come sono gestite anagrafe, ripartizioni e assemblee su /funzioni, mentre i piani per lo studio sono su /prezzi.