Riparto delle spese condominiali: criteri, tabelle e esempi

Il riparto delle spese condominiali è l'operazione con cui i costi sostenuti per le parti e i servizi comuni vengono suddivisi tra i condomini. Non è una scelta discrezionale dell'amministratore: i criteri sono fissati dagli articoli 1123 e seguenti del Codice civile e, salvo diversa convenzione, poggiano sulle tabelle millesimali. Capire come funziona il riparto aiuta a leggere il rendiconto e a evitare contestazioni in assemblea.

Il criterio generale dell'art. 1123 del Codice civile

L'art. 1123, primo comma, stabilisce il principio base del riparto spese condominiali: le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Questo valore è espresso in millesimi ed è quello che troviamo nelle tabelle allegate al regolamento.

Il criterio proporzionale è quello che si applica quando non ricorre alcuna delle eccezioni previste dalla legge o dal regolamento. Vale, per esempio, per le spese di amministrazione, per l'assicurazione del fabbricato e per la manutenzione delle strutture comuni come il tetto o le facciate.

Le deroghe: uso differenziato e servizi separati

Il secondo comma dell'art. 1123 introduce una prima deroga: se una cosa comune è destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Il terzo comma prevede invece che, quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici o impianti destinati a servire solo una parte dei condomini, le relative spese gravino solo sul gruppo che ne trae utilità.

Questi criteri servono a evitare che chi non usa un bene ne sopporti comunque i costi. Un condomino del piano terra senza accesso a un cortile pensile, per esempio, non concorre alle spese di quel cortile se serve solo gli appartamenti superiori.

Scale e ascensore: l'art. 1124

Le spese per la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori hanno una regola dedicata nell'art. 1124. Il costo si ripartisce in due quote: metà in base ai millesimi di proprietà e metà in proporzione all'altezza di piano di ciascuna unità. In pratica chi abita ai piani alti concorre di più, perché usa scale e ascensore per un tratto maggiore.

Il criterio dell'altezza di piano vale per manutenzione, ricostruzione e sostituzione di scale e ascensori, non per i consumi ordinari come l'energia elettrica dell'impianto.

Le spese tra proprietario e inquilino

Quando l'unità è locata, alcune spese restano a carico del proprietario e altre passano all'inquilino. La ripartizione tra le due figure segue la prassi consolidata riassunta nelle tabelle oneri accessori: in linea generale al conduttore competono le spese di godimento e di ordinaria gestione, come pulizie, consumi e piccola manutenzione, mentre al proprietario restano le spese straordinarie e quelle che incidono sul valore del bene.

Un esempio pratico di riparto

Immaginiamo una spesa ordinaria di pulizia scale pari a mille euro in un condominio con criterio millesimale sulle scale. Se un'unità vale 80 millesimi sulla relativa tabella, la sua quota è di ottanta euro. Se invece la spesa riguarda la sostituzione dell'ascensore, si applica l'art. 1124: una parte segue i millesimi di proprietà e una parte l'altezza di piano, così l'appartamento all'ultimo piano paga più di uno identico al primo.

1. Individuare la natura della spesa: conservazione, servizio o innovazione.
2. Verificare se serve tutti i condomini o solo un gruppo.
3. Scegliere la tabella corretta: proprietà generale, scale, ascensore, riscaldamento.
4. Applicare i millesimi e calcolare la quota di ciascuno.
5. Riportare il riparto nel rendiconto e sottoporlo all'assemblea.

Quando il riparto può essere diverso dai millesimi

I criteri legali di ripartizione sono derogabili per convenzione. Il regolamento condominiale di natura contrattuale, o una delibera approvata all'unanimità, può stabilire criteri diversi da quelli dell'art. 1123. Una modifica dei criteri di riparto decisa a semplice maggioranza è invece nulla, perché incide sul diritto di proprietà dei singoli. Per questo è importante distinguere la modifica del criterio, che richiede il consenso di tutti, dal semplice errore di calcolo, che può essere corretto.

Gli errori più frequenti nel riparto

• Applicare la tabella generale a spese che hanno una tabella dedicata.
• Addossare a tutti i condomini spese di un servizio che serve solo un gruppo.
• Confondere spese ordinarie e straordinarie nel rapporto con l'inquilino.
• Modificare i criteri di riparto senza il consenso richiesto dalla legge.

Il riparto con un software gestionale

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