Riparto spese facciata condominio: chi paga e come

Il rifacimento della facciata è una delle spese straordinarie più rilevanti che un condominio si trovi ad affrontare. La facciata è parte comune dell'edificio, perché ne costituisce l'involucro e concorre al decoro architettonico e alla protezione delle strutture. Per questo, di regola, le spese di manutenzione e ripristino della facciata si ripartiscono tra tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà, secondo l'articolo 1123 comma 1 del Codice civile. Alcuni elementi, però, seguono criteri particolari.

La facciata come bene comune

I muri maestri e la facciata rientrano tra le parti comuni presunte dall'articolo 1117 del Codice civile, in quanto elementi strutturali e di finitura che appartengono all'intero edificio. La facciata assolve una funzione collettiva: protegge le murature, garantisce l'isolamento e definisce l'aspetto esteriore, che è espressione del decoro architettonico tutelato dalla legge. La sua conservazione interessa tutti i condòmini, indipendentemente dal piano o dalla posizione dell'unità.

La regola generale del riparto

Le spese di tinteggiatura, intonacatura, ripristino dei paramenti, impermeabilizzazione e messa in sicurezza della facciata si ripartiscono in base alla tabella generale di proprietà. Non rileva che alcune unità affaccino su una via principale e altre su un cortile interno: la facciata è considerata nel suo insieme come elemento comune. Fanno eccezione i casi in cui il titolo o una convenzione unanime prevedano un criterio diverso, oppure in cui una porzione di prospetto serva solo un corpo di fabbrica.

Il nodo dei balconi

I balconi meritano attenzione perché la loro disciplina non è uniforme. Occorre distinguere la struttura portante del balcone, i cosiddetti balconi aggettanti, dagli elementi che concorrono al decoro architettonico della facciata, come frontalini, cielini, rivestimenti e parapetti visibili dall'esterno. La soletta e la parte strutturale sono di norma di pertinenza dell'unità cui il balcone appartiene, mentre gli elementi decorativi che si inseriscono nell'estetica del prospetto, incidendo sul decoro comune, possono comportare un riparto tra tutti i condòmini.

• Intonaco, tinteggiatura e paramenti della facciata: riparto per millesimi di proprietà.
• Struttura portante dei balconi aggettanti: di regola a carico del proprietario dell'unità.
• Elementi decorativi dei balconi visibili dal prospetto: possibile riparto comune per il decoro.
• Prospetti di un solo corpo di fabbrica: servizio parziale, art. 1123 comma 3.
• Opere trainate da interventi strutturali: seguono il criterio dell'intervento principale.

Il decoro architettonico

Il decoro architettonico è un valore comune che il condominio ha interesse a preservare. Gli interventi sulla facciata che incidono sull'aspetto complessivo dell'edificio, come il colore, i materiali o le finiture, richiedono una delibera assembleare e non possono essere decisi dal singolo. La spesa per il ripristino o il miglioramento del decoro comune segue il criterio generale dei millesimi, salvo che non si tratti di innovazioni, per le quali valgono maggioranze e regole proprie.

Prospetti a servizio parziale

Negli edifici con più corpi di fabbrica, un prospetto può appartenere e servire solo una porzione dell'edificio. In tal caso si applica l'articolo 1123 comma 3 e la spesa grava sui soli condòmini di quel corpo, con esclusione degli altri. Individuare correttamente la platea interessata evita di addebitare a tutti un intervento che riguarda solo un'ala, riducendo il rischio di impugnazioni della delibera di riparto.

Fondo speciale e maggioranze

Il rifacimento della facciata è tipicamente manutenzione straordinaria di importo elevato. La delibera richiede le maggioranze proprie della straordinaria e, per i lavori di notevole entità, la costituzione del fondo speciale previsto dall'articolo 1135 del Codice civile, che assicura la copertura finanziaria dell'opera. Una corretta programmazione della spesa e del fondo evita ritardi nei pagamenti e tensioni tra condòmini durante il cantiere.

Ripartire correttamente le spese di facciata, distinguendo parti comuni, decoro e prospetti a servizio parziale, e gestire il fondo speciale è più semplice con un gestionale dedicato. AmministraPro consente di attribuire ogni voce alla tabella e al gruppo di condòmini corretti, gestire il fondo lavori e produrre un riparto trasparente. Le funzioni di contabilità e gestione lavori sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.