Riparto spese del tetto e della copertura condominiale

Il tetto e le coperture di un edificio condominiale sono parti comuni, elencate tra i beni che l'articolo 1117 del Codice civile presume comuni a tutti i condòmini. Poiché il tetto protegge l'intero fabbricato dagli agenti atmosferici, la regola generale è che le spese di manutenzione e riparazione si ripartiscono tra tutti in base ai millesimi di proprietà, secondo l'articolo 1123 comma 1. Esistono però situazioni in cui la copertura serve solo una parte dell'edificio, e allora il criterio cambia.

Il tetto come parte comune

L'articolo 1117 include tra le parti comuni i tetti e i lastrici solari, in quanto elementi necessari alla protezione e alla statica dell'edificio. Salvo che il titolo non disponga diversamente, tutti i condòmini sono comproprietari del tetto e ne sopportano le spese. La funzione del tetto è di copertura generale: proteggendo l'intero volume costruito, la sua conservazione interessa in modo indistinto tutte le unità sottostanti, non solo quelle dell'ultimo piano.

La regola generale: riparto per millesimi

Quando il tetto copre l'intero edificio, la manutenzione ordinaria e straordinaria si ripartisce tra tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà. Rientrano in questa voce il rifacimento del manto, la riparazione dell'orditura, l'impermeabilizzazione, la sostituzione di elementi ammalorati, la sistemazione di gronde e pluviali quando servono la copertura comune. Il proprietario dell'ultimo piano non paga di più solo perché è quello fisicamente più vicino al tetto: la protezione è di tutti.

Coperture a servizio parziale

Se l'edificio è composto da più corpi di fabbrica con coperture distinte, ciascuna che protegge solo una porzione, si applica l'articolo 1123 comma 3: le spese di quella copertura gravano solo sui condòmini che ne traggono utilità, cioè quelli protetti da quella specifica falda. Un tetto che copre soltanto l'ala est non riguarda i proprietari dell'ala ovest, che hanno una propria copertura. In questi casi conviene predisporre gruppi di spesa e tabelle dedicate ai singoli corpi di fabbrica.

• Tetto che copre tutto l'edificio: spesa di tutti, per millesimi di proprietà.
• Coperture distinte per corpi di fabbrica: spesa del solo gruppo servito, art. 1123 comma 3.
• Interventi su elementi comuni della copertura: sempre a carico della collettività servita.
• Danni da infiltrazioni: responsabilità legata alla proprietà e alla custodia del bene.

Il caso del lastrico solare

Il lastrico solare piano che funge da copertura ha una disciplina propria. Quando è in uso o proprietà esclusiva di un condòmino, ma svolge comunque la funzione di copertura per le unità sottostanti, l'articolo 1126 del Codice civile stabilisce un riparto particolare: un terzo della spesa di riparazione o ricostruzione grava su chi ne ha l'uso esclusivo, i restanti due terzi sui condòmini dell'edificio o della parte coperta, in proporzione ai millesimi. La ratio è che il lastrico serve sia chi lo usa sopra sia chi è protetto sotto.

Ordinaria e straordinaria

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria non cambia il criterio di riparto della copertura comune, ma incide sulle maggioranze assembleari e sulla possibilità di costituire un fondo speciale per i lavori di rilevante importo. Gli interventi straordinari sul tetto richiedono una delibera con le maggioranze proprie della manutenzione straordinaria e, per i lavori di notevole entità, l'obbligo di costituzione del fondo speciale previsto dall'articolo 1135 del Codice civile.

Attenzione alle infiltrazioni

Le infiltrazioni dal tetto o dal lastrico sono una fonte frequente di contenzioso. Occorre distinguere le spese di manutenzione della copertura, che seguono i criteri visti, dai danni causati alle proprietà da un difetto di conservazione del bene comune, che rientrano nella responsabilità da custodia. Un intervento tempestivo di manutenzione, deliberato e ripartito correttamente, è la migliore prevenzione sia dei danni sia delle liti tra condòmini.

Attribuire le spese del tetto alla platea corretta, distinguere le coperture comuni da quelle a servizio parziale e applicare il riparto dell'articolo 1126 al lastrico richiede tabelle e gruppi ben impostati. Con AmministraPro l'amministratore assegna ogni intervento di copertura al gruppo di condòmini servito e applica il criterio di legge senza calcoli manuali. Le funzioni di contabilità e gestione lavori sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.