Ritenuta 4% del condominio su appalti di opere e servizi

Il condominio è un sostituto d'imposta e, quando paga corrispettivi per prestazioni relative a contratti di appalto di opere e servizi effettuate nell'esercizio di impresa, deve trattenere una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell'imposta dovuta dal percipiente. L'obbligo è previsto dall'articolo 25-ter del DPR 600/1973 e ricade sull'amministratore in carica, che opera la ritenuta all'atto del pagamento, la versa allo Stato e certifica al fornitore le somme trattenute.

La base normativa: articolo 25-ter DPR 600/1973

La ritenuta del 4% è stata introdotta dalla legge finanziaria per il 2007 (legge 296/2006) con l'inserimento dell'articolo 25-ter nel DPR 600/1973. La norma stabilisce che il condominio, quale sostituto d'imposta, opera all'atto del pagamento una ritenuta del 4% con obbligo di rivalsa sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere e di servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, purché effettuate nell'esercizio di impresa.

La ratio è di far emergere i pagamenti verso le imprese che lavorano per i condomìni, riducendo il rischio di evasione. La ritenuta è a titolo di acconto: il fornitore la recupera in sede di dichiarazione dei redditi, scomputandola dall'imposta dovuta.

Quando si applica e quando no

La ritenuta scatta sui corrispettivi per opere e servizi resi da imprese. Rientrano tipicamente gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, le pulizie, la manutenzione del verde, la manutenzione di ascensori e impianti, i servizi di portierato affidati a imprese.

• Si applica a fornitori che operano nell'esercizio di impresa (ditte individuali, società, cooperative)
• Riguarda contratti di appalto di opere o di servizi, anche continuativi
• Si calcola sull'imponibile del corrispettivo, al netto dell'IVA
• Non si applica alle prestazioni di lavoro autonomo o professionale, soggette invece alla ritenuta del 20% dell'articolo 25 DPR 600/1973
• Non si applica alle sole forniture di beni senza prestazione di servizio prevalente

Un chiarimento utile riguarda le somministrazioni di energia, acqua e gas e i canoni assicurativi o bancari: non essendo appalti di opere o servizi nel senso dell'articolo 25-ter, non subiscono questa ritenuta. La distinzione tra fornitura di bene e appalto di servizio va valutata caso per caso guardando alla prestazione prevalente.

Come si calcola la ritenuta

La ritenuta si applica sull'importo imponibile della prestazione, escluso l'IVA. Se un'impresa di manutenzione emette fattura per 1.000 euro più IVA al 22%, il condominio calcola il 4% su 1.000 euro, cioè 40 euro, li trattiene e paga al fornitore il totale della fattura diminuito di quei 40 euro. La ritenuta non incide quindi sul costo finale sostenuto dal condominio: è una parte del corrispettivo che invece di andare al fornitore viene versata all'Erario per suo conto.

Codici tributo e versamento con F24

Le ritenute si versano con il modello F24, sezione Erario, indicando il codice fiscale del condominio come sostituto. I codici tributo dedicati alla ritenuta del 4% sono due, distinti in base al percipiente.

• Codice tributo 1019: percipienti soggetti a IRPEF (ditte individuali e imprese di persone fisiche)
• Codice tributo 1020: percipienti soggetti a IRES (società di capitali ed enti)

Dal 2017 esiste una regola di versamento specifica per questa ritenuta, introdotta dalla legge di bilancio 2017 con il comma 2-bis dell'articolo 25-ter. Il condominio versa la ritenuta quando l'ammontare complessivo trattenuto raggiunge i 500 euro; in ogni caso deve versare entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno, anche se la soglia non è stata raggiunta. Questa cadenza semestrale evita micro versamenti mensili quando gli importi trattenuti sono modesti.

Certificazione, CU e modello 770

Dopo aver operato e versato la ritenuta, il condominio deve rilasciare al fornitore la Certificazione Unica attestante le somme corrisposte e le ritenute trattenute, e riepilogare l'operato annuale nel modello 770. La CU va trasmessa all'Agenzia delle Entrate e consegnata al percipiente entro il 16 marzo dell'anno successivo, mentre il 770 si presenta entro il 31 ottobre. Tenere l'archivio delle fatture, dei pagamenti e delle ritenute in ordine durante l'anno rende questi adempimenti molto più semplici.

Gli errori più frequenti

Tra le sviste tipiche ci sono l'omessa applicazione della ritenuta su fatture di imprese ritenute erroneamente esenti, la confusione tra il 4% degli appalti e il 20% del lavoro autonomo, e l'errore nel codice tributo tra 1019 e 1020. Un altro punto delicato è il versamento tardivo: in questi casi è possibile rimediare con il ravvedimento operoso, versando l'imposta con una sanzione ridotta e gli interessi legali.

Gestire correttamente le ritenute significa collegare fattura, pagamento, codice tributo e certificazione senza ricopiare i dati a mano. AmministraPro tiene traccia dei fornitori, calcola le ritenute e prepara i dati per F24, CU e 770 in un unico flusso: le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni, mentre i piani con i relativi costi si trovano su /prezzi.