Sismabonus in condominio: detrazione per la riduzione del rischio sismico

Il sismabonus condominio è la detrazione fiscale pensata per incentivare gli interventi che riducono il rischio sismico degli edifici, e nei condomini assume caratteristiche proprie rispetto agli immobili unifamiliari, sia per le maggioranze necessarie a deliberare i lavori sia per la platea dei beneficiari, che comprende tutti i condomini in proporzione ai millesimi. Si tratta di una misura tecnicamente più complessa dell'ecobonus perché richiede una diagnosi preventiva della vulnerabilità sismica dell'edificio, condotta da un professionista abilitato, prima ancora di poter quantificare il beneficio fiscale spettante.

Le zone sismiche interessate

Il sismabonus si applica agli interventi realizzati su edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, secondo la classificazione del territorio nazionale adottata dalla protezione civile, che tiene conto della pericolosità sismica di base di ciascuna area. Gli edifici in zona 4, considerata a pericolosità sismica più bassa, sono generalmente esclusi dalla misura specifica, salvo le deroghe che la normativa può prevedere nel tempo. È quindi il primo elemento da verificare prima di avviare qualunque valutazione tecnica sul cantiere.

Le classi di rischio e le percentuali di detrazione

Il meccanismo del sismabonus si basa sul passaggio di classe di rischio sismico dell'edificio, misurato secondo le linee guida ministeriali attraverso otto classi, da A+ a G. Un professionista abilitato attesta la classe di rischio prima dei lavori e quella raggiunta dopo l'intervento: la percentuale di detrazione spettante cresce in funzione del miglioramento ottenuto, con un trattamento di maggior favore quando il passaggio riguarda due o più classi rispetto a un miglioramento di una sola classe. Questa gradazione rende necessaria una progettazione dei lavori orientata fin dall'inizio all'obiettivo di classe che si intende raggiungere.

L'asseverazione del professionista

L'asseverazione tecnica è il documento cardine dell'intera procedura: un ingegnere o architetto abilitato attesta la classe di rischio sismico dell'edificio prima e dopo l'intervento, secondo le metodologie previste dalle linee guida. Senza questa asseverazione, depositata presso lo sportello unico competente prima dell'inizio dei lavori nei tempi previsti dalla normativa, la detrazione non spetta. È un passaggio che l'amministratore deve pianificare con largo anticipo, individuando il professionista e verificandone i requisiti prima ancora di sottoporre all'assemblea il progetto definitivo.

La delibera assembleare per il sismabonus

Gli interventi di riduzione del rischio sismico sulle parti comuni vengono deliberati in assemblea con le maggioranze previste per le opere di manutenzione straordinaria o per le innovazioni, a seconda della natura specifica dell'intervento. La delibera deve indicare con chiarezza l'oggetto dei lavori, l'importo previsto e il riparto tra i condomini, elementi che serviranno anche a supportare la successiva verifica fiscale sulla spettanza della detrazione. È opportuno che il verbale richiami esplicitamente la finalità antisismica dell'intervento e la relazione tecnica del professionista incaricato.

Il riparto della detrazione tra i condomini

• La detrazione spetta a ciascun condomino in proporzione ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri di riparto della spesa specifica indicati dal regolamento.
• Il condominio deve conservare la documentazione dei pagamenti effettuati con bonifico dedicato, tracciabile ai fini fiscali.
• Ogni condomino riceve dall'amministratore la comunicazione dei dati necessari per indicare la propria quota di detrazione nella dichiarazione dei redditi.
• In caso di vendita dell'immobile durante il periodo di fruizione, la detrazione residua può trasferirsi all'acquirente salvo diverso accordo tra le parti.

La differenza rispetto all'ecobonus

Il sismabonus e l'ecobonus condividono in parte la logica di incentivo, ma restano misure distinte: il primo guarda alla sicurezza strutturale, il secondo al risparmio energetico. Esistono interventi che combinano entrambi gli aspetti, per esempio un cappotto termico abbinato a un rinforzo strutturale della facciata, e in questi casi occorre distinguere con precisione le spese riconducibili a ciascuna misura, perché i requisiti tecnici e documentali non coincidono, anche quando si tratta dello stesso cantiere.

Il ruolo dell'amministratore nella gestione del cantiere

L'amministratore coordina i tempi tra progettazione, asseverazione, delibera assembleare ed esecuzione dei lavori, un percorso che nei condomini più grandi può estendersi su diversi mesi. Tenere traccia delle scadenze tecniche, dei pagamenti tracciabili e della documentazione da fornire ai condomini è un lavoro che beneficia enormemente di uno strumento digitale capace di collegare cantiere, contabilità e comunicazioni in un unico ambiente. AmministraPro offre proprio questo tipo di supporto: nella pagina delle funzionalità sono descritti gli strumenti per la gestione dei lavori straordinari e della documentazione fiscale, mentre nella sezione prezzi si trovano i piani pensati per gli studi che seguono condomini con interventi di riqualificazione sismica in corso.