Situazione patrimoniale del condominio nel rendiconto

La situazione patrimoniale del condominio è la fotografia dei saldi contabili a fine esercizio: quanto resta in cassa e sul conto corrente, quali crediti vanta il condominio verso i condomini morosi e quali debiti ha ancora verso i fornitori. Insieme al registro di contabilità e alla nota sintetica esplicativa, la situazione patrimoniale del condominio compone il rendiconto annuale che l'amministratore sottopone all'assemblea. Vediamo cosa contiene, quali regole detta il Codice civile e come si legge.

Cosa si intende per situazione patrimoniale del condominio

Mentre il registro di contabilità elenca in ordine cronologico i movimenti dell'anno, la situazione patrimoniale non guarda al flusso ma allo stato: riassume in un'unica pagina quanto il condominio possiede e quanto deve alla data di chiusura dell'esercizio. È la parte del rendiconto che permette di capire, oltre a quanto si è speso, quale sia la reale salute finanziaria dell'edificio nel momento in cui l'assemblea è chiamata ad approvare i conti.

Il fondamento normativo: l'art. 1130 bis del Codice civile

L'articolo 1130 bis del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio (legge 220/2012), stabilisce che il rendiconto contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, espressi in modo da consentire l'immediata verifica. La norma precisa che il rendiconto si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Le attività: disponibilità liquide e crediti

Sul lato delle attività la situazione patrimoniale riporta ciò di cui il condominio dispone. Le voci ricorrenti sono la giacenza di cassa contante, il saldo del conto corrente condominiale (obbligatorio per legge) e i crediti verso i condomini che non hanno ancora versato le rate di competenza. Vanno indicati anche i crediti verso terzi, come rimborsi assicurativi attesi o conguagli a favore del condominio non ancora incassati.

Le passività: debiti, fondi e riserve

Sul lato delle passività trovano posto i debiti verso i fornitori per fatture ricevute e non ancora pagate, gli eventuali debiti verso l'amministratore per anticipazioni, i fondi accantonati e le riserve. Merita attenzione il fondo speciale per i lavori straordinari previsto dall'art. 1135 del Codice civile, che va tenuto distinto dalla gestione ordinaria: confonderlo con la cassa corrente è uno degli errori che rendono opaca la lettura dei conti.

Situazione patrimoniale e riepilogo finanziario

Nel linguaggio dei rendiconti la situazione patrimoniale coincide in larga parte con il riepilogo finanziario richiesto dall'art. 1130 bis. Il documento mette in relazione quanto entrato e uscito per cassa con gli impegni ancora aperti, cioè le spese di competenza dell'esercizio già maturate ma non ancora regolate. Da qui nasce il cosiddetto sistema misto cassa e competenza, che la giurisprudenza considera necessario per un rendiconto verificabile: la sola cassa non basta a fotografare la posizione del condominio.

Come si legge e si verifica

Per verificare la situazione patrimoniale si parte dalla quadratura: il saldo tra attività e passività deve corrispondere ai fondi effettivamente disponibili. Il saldo di cassa e di conto corrente indicato deve coincidere con l'estratto conto bancario reale alla data di chiusura. I crediti verso i morosi vanno confrontati con lo scadenzario delle rate, mentre i debiti verso i fornitori vanno riscontrati con le fatture allegate. I condomini possono chiedere in ogni tempo di prendere visione dei documenti giustificativi ed estrarne copia.

• Confrontare il saldo di conto corrente con l'estratto bancario alla chiusura.
• Riscontrare i crediti verso i condomini con lo scadenzario delle rate.
• Verificare i debiti verso i fornitori con le fatture non ancora pagate.
• Controllare che il fondo lavori straordinari resti separato dalla cassa ordinaria.

Gli errori più comuni

Gli errori che più spesso rendono contestabile la situazione patrimoniale sono la mancata separazione tra fondo straordinario e gestione ordinaria, il riporto di crediti verso morosi ormai inesigibili senza alcuna annotazione e la discrepanza tra saldo dichiarato e saldo bancario reale. Una situazione patrimoniale poco chiara complica il recupero delle morosità e può esporre l'amministratore all'impugnazione della delibera di approvazione.

La situazione patrimoniale con un software gestionale

Con un software gestionale la situazione patrimoniale si aggiorna in tempo reale a partire dai movimenti già registrati: la riconciliazione bancaria allinea il saldo di conto corrente all'estratto reale, lo scadenzario tiene sotto controllo i crediti verso i morosi e il fondo straordinario resta separato dalla cassa ordinaria senza interventi manuali. In questo modo la quadratura tra attività e passività è sempre disponibile, non solo a fine esercizio.

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