Sostituzione citofono: chi paga, proprietario o inquilino

La sostituzione dell'impianto citofonico condominiale è una spesa straordinaria e grava sul proprietario, non sull'inquilino. Al conduttore competono soltanto le spese di uso e di piccola manutenzione, ad esempio la sostituzione di una cornetta rotta per cattivo uso. Tra i condomini la spesa si divide, di regola, a millesimi generali oppure in parti uguali se l'assemblea lo decide, perché il servizio serve tutte le unità in modo sostanzialmente uniforme. Vediamo il fondamento e i casi pratici.

L'impianto citofonico è parte comune

L'impianto citofonico o videocitofonico che collega l'ingresso alle singole unità è un impianto destinato all'uso comune e rientra tra le parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile. La parte comune è costituita dalla dorsale, dalla pulsantiera esterna, dall'alimentatore e dai collegamenti fino alle derivazioni interne. Il derivato interno all'appartamento, cioè l'apparecchio nella singola unità, è invece di proprietà esclusiva del condomino.

Da questa distinzione discende la regola delle spese: gli interventi sulla parte comune si dividono tra tutti i condomini serviti, mentre la riparazione o sostituzione del solo apparecchio interno resta a carico del proprietario di quella unità.

Come si ripartisce tra i condomini

La spesa per la sostituzione della parte comune dell'impianto segue l'articolo 1123, primo comma, del Codice civile, cioè il riparto a millesimi. Poiché però ogni unità dispone di un derivato e usa il servizio in modo uniforme, è frequente e legittimo che l'assemblea deliberi la ripartizione in parti uguali. Le possibilità sono:

• riparto a millesimi generali, criterio residuale in assenza di delibera diversa;
• riparto in parti uguali, se approvato dall'assemblea per l'uso paritario del servizio;
• riparto tra i soli serviti, escludendo le unità prive di derivato o non collegate all'impianto.

Il criterio scelto va messo a verbale per evitare contestazioni al momento del rendiconto.

Manutenzione, sostituzione, uso: la distinzione chiave

Per capire chi paga tra proprietario e inquilino occorre qualificare l'intervento. La sostituzione integrale dell'impianto per vetustà o per adeguamento tecnologico è manutenzione straordinaria: incrementa o ripristina il valore del bene. La piccola manutenzione, come la pulizia della pulsantiera o la sostituzione di un componente minore usurato dall'uso, ha natura ordinaria. Solo la seconda categoria può gravare sul conduttore.

Chi paga: proprietario o inquilino

Nel rapporto di locazione la ripartizione tra oneri ordinari e straordinari segue le regole degli affitti, che pongono a carico del conduttore le spese di ordinaria manutenzione e di uso e lasciano al locatore gli interventi straordinari. Applicato al citofono:

• la sostituzione dell'impianto citofonico o il passaggio al videocitofono resta a carico del proprietario;
• la piccola manutenzione e le spese d'uso possono essere poste a carico dell'inquilino come onere accessorio;
• la riparazione del derivato interno rotto per cattivo uso grava su chi lo ha danneggiato, di norma il conduttore.

Verso il condominio, in ogni caso, l'obbligato al pagamento della quota è sempre il proprietario, ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione. Gli accordi interni con l'inquilino non sono opponibili all'amministratore.

Il passaggio al videocitofono è un'innovazione?

Sostituire un vecchio citofono guasto con un modello equivalente è semplice manutenzione. Il passaggio a un impianto videocitofonico con funzioni nuove può invece configurare un'innovazione, con le maggioranze più elevate previste dall'articolo 1120 del Codice civile. Se l'installazione comporta la ripresa di immagini di persone in aree comuni, vanno inoltre rispettati i principi di protezione dei dati personali del Regolamento UE 2016/679, con informativa e limitazione delle inquadrature allo stretto necessario.

Maggioranze e delibera

La sostituzione ordinaria si approva con le maggioranze dell'articolo 1136 del Codice civile per la gestione conservativa. L'innovazione richiede invece le maggioranze rafforzate. In entrambi i casi conviene che la delibera indichi il preventivo, il criterio di riparto e la natura dell'intervento, così da chiarire fin da subito chi paga cosa.

Come tenere separate le quote nel rendiconto

L'errore più comune è addebitare all'inquilino una spesa straordinaria, o dividere l'intervento con un criterio diverso da quello deliberato. Con AmministraPro l'amministratore imposta il criterio di riparto della singola spesa e distingue le voci ordinarie da quelle straordinarie, generando quote corrette per proprietario e, dove previsto, per il conduttore. Per approfondire la gestione delle spese comuni e la ripartizione automatica puoi vedere /funzioni e confrontare i piani su /prezzi.