Serramenti vano scale: chi paga la sostituzione

Le finestre e i serramenti che illuminano e aerano il vano scale sono parti comuni: la loro sostituzione è una spesa condominiale che si divide tra i condomini serviti dalla scala, di norma con il criterio dell'articolo 1124 del Codice civile, metà a millesimi e metà per altezza di piano. Sono invece a carico esclusivo del singolo proprietario gli infissi della sua unità abitativa. La distinzione tra serramento comune e infisso privato è la chiave per stabilire chi paga. Vediamola con esempi concreti.

I serramenti del vano scale sono comuni

L'articolo 1117 del Codice civile include tra le parti comuni le scale e le opere accessorie destinate all'uso comune. Le finestre del vano scala, i lucernari e i serramenti che garantiscono luce e aerazione alla tromba delle scale servono l'intera collettività dei condomini che utilizza quel corpo scala. Sono quindi parti comuni e la loro manutenzione o sostituzione rientra nella gestione condominiale.

Al contrario, le finestre, le portefinestre e i serramenti che si aprono all'interno delle singole unità immobiliari sono di proprietà esclusiva del condomino e la loro sostituzione grava per intero su di lui, salvo il rispetto del decoro architettonico.

Il criterio di riparto: articolo 1124

Poiché i serramenti del vano scala sono funzionalmente connessi alla scala, l'orientamento prevalente ne ripartisce la spesa con il criterio dell'articolo 1124 del Codice civile:

• metà della spesa in base ai millesimi di proprietà di ciascuna unità servita;
• metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo;
• esclusione delle unità non servite da quella scala, ad esempio i negozi con accesso autonomo dalla strada.

In alternativa, se l'assemblea ritiene che i serramenti servano tutti in modo uniforme a prescindere dal piano, può deliberare il riparto a millesimi generali ai sensi dell'articolo 1123, primo comma. La scelta va motivata e messa a verbale.

Manutenzione ordinaria o straordinaria

La sostituzione integrale dei serramenti del vano scala per vetustà, rottura o miglioramento dell'efficienza è manutenzione straordinaria. La semplice riparazione di una maniglia, la sostituzione di una guarnizione o la piccola manutenzione periodica hanno invece natura ordinaria. La distinzione è rilevante per le maggioranze e per il riparto tra proprietario e inquilino.

Chi paga tra proprietario e inquilino

Verso il condominio l'obbligato è sempre il proprietario dell'unità, ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione. Nel rapporto interno di locazione la spesa segue la ripartizione tra oneri ordinari e straordinari tipica degli affitti: la sostituzione straordinaria dei serramenti comuni resta a carico del proprietario, mentre la piccola manutenzione e la pulizia possono gravare sul conduttore come oneri accessori. Gli infissi della singola unità locata, quando vanno cambiati per vetustà, sono a carico del proprietario dell'immobile, non del condominio né, di regola, dell'inquilino.

Efficienza energetica e decoro

La sostituzione dei serramenti comuni è spesso occasione per migliorare l'isolamento termico e acustico del vano scala. Se l'intervento introduce caratteristiche nuove che superano la mera sostituzione, come una diversa tipologia di infisso o un ampliamento delle aperture, ci si può avvicinare al concetto di innovazione, con le maggioranze rafforzate dell'articolo 1120. In ogni caso va rispettato il decoro architettonico dell'edificio tutelato dall'articolo 1122, mantenendo coerenza estetica con la facciata.

Maggioranze e delibera

La sostituzione per usura si approva con le maggioranze ordinarie previste dall'articolo 1136 del Codice civile per la manutenzione. È opportuno che la delibera indichi il preventivo, il criterio di riparto e la natura dell'intervento, così da evitare contestazioni al momento del rendiconto. Se si tratta di innovazione, servono le maggioranze superiori.

Come impostare il riparto senza errori

Distinguere le finestre del vano scala dagli infissi privati e applicare il criterio corretto è la principale fonte di errori. Con AmministraPro l'amministratore imposta la tabella scale, classifica la spesa come comune o privata e genera automaticamente le quote per i soli condomini serviti, applicando la combinazione tra millesimi e altezza di piano. Per approfondire la gestione delle tabelle e delle spese comuni puoi vedere /funzioni e confrontare i piani su /prezzi.