Tapparelle e persiane: chi paga in condominio

Tapparelle, persiane e scuri di una singola unità immobiliare sono beni privati: la loro sostituzione la paga il proprietario dell'appartamento, non il condominio. Non essendo parti comuni, la spesa non si divide tra gli altri condomini. Restano però i vincoli del decoro architettonico, che l'assemblea può far valere per garantire coerenza estetica alla facciata. Quando l'unità è locata, la ripartizione tra proprietario e inquilino segue le regole degli oneri accessori. Vediamo i dettagli.

Tapparelle e persiane sono beni privati

Le tapparelle, gli avvolgibili, le persiane e gli scuri che chiudono le finestre di una singola unità sono al servizio esclusivo di quell'appartamento e non rientrano tra le parti comuni elencate dall'articolo 1117 del Codice civile. Sono pertinenze dell'unità immobiliare, di proprietà del condomino. Di conseguenza, la loro manutenzione, riparazione e sostituzione gravano interamente sul proprietario dell'unità, che decide in autonomia quando e come intervenire, senza bisogno di una delibera assembleare per la spesa in sé.

Questo distingue nettamente il caso dai serramenti del vano scala o dalle finestre delle parti comuni, che sono invece condominiali e la cui spesa si ripartisce tra i condomini serviti.

Il limite del decoro architettonico

La libertà del proprietario incontra un limite importante: il decoro architettonico dell'edificio. L'articolo 1122 del Codice civile vieta al singolo di eseguire opere che rechino danno al decoro dell'edificio, e l'articolo 1120 tutela l'aspetto complessivo delle parti comuni. Poiché persiane e tapparelle sono visibili dall'esterno e concorrono all'immagine della facciata, la loro sostituzione deve rispettare l'uniformità estetica quando esiste.

In pratica, il proprietario può cambiare le proprie persiane, ma non può alterare colore, forma o materiale in modo tale da rompere l'armonia della facciata, se l'edificio presenta un aspetto uniforme. L'assemblea o il regolamento condominiale possono fissare criteri comuni, come un colore o un modello di riferimento, che vincolano tutti.

Quando la spesa può diventare comune

In alcuni casi la sostituzione di tapparelle o persiane può essere gestita a livello condominiale. Accade quando l'assemblea decide un intervento unico e coordinato su tutta la facciata, ad esempio per uniformare gli oscuranti nell'ambito di un rifacimento generale. In questa ipotesi la spesa può essere ripartita tra le unità coinvolte secondo il criterio deliberato. Restano invece private le sostituzioni che ciascun proprietario esegue singolarmente sui propri infissi. Le due situazioni tipiche sono:

• sostituzione individuale delle proprie tapparelle o persiane: spesa privata del proprietario dell'unità;
• intervento unitario deliberato dall'assemblea sull'intera facciata: spesa condominiale ripartita tra le unità interessate secondo il criterio scelto.

Chi paga: proprietario o inquilino

Quando l'unità è locata, occorre distinguere la natura dell'intervento. La sostituzione di tapparelle o persiane usurate per vetustà è manutenzione straordinaria e resta a carico del proprietario locatore. Le piccole riparazioni e la manutenzione ordinaria legate all'uso quotidiano, come la sostituzione di una cinghia rotta o il ripristino di un meccanismo inceppato per uso normale, possono invece gravare sul conduttore, secondo la ripartizione tra oneri ordinari e straordinari tipica delle locazioni. I danni causati da un uso improprio sono a carico di chi li ha provocati.

Serve una delibera per cambiare le proprie persiane?

Per la spesa in sé no: il proprietario paga e decide autonomamente. Tuttavia, se la sostituzione modifica l'aspetto esteriore in modo rilevante o incide sul decoro, è prudente verificare il regolamento condominiale e, quando previsto, informare l'amministratore o portare la questione in assemblea. Un intervento che rispetta i colori e i modelli già presenti non richiede autorizzazioni; uno che se ne discosta può essere contestato dagli altri condomini a tutela del decoro architettonico.

Come tenere ordinata la contabilità

Anche se molte sostituzioni sono private, l'amministratore deve saper distinguere con chiarezza le spese comuni da quelle individuali quando l'assemblea decide un intervento coordinato sulla facciata. Con AmministraPro l'amministratore classifica ogni spesa come comune o privata, imposta il criterio di riparto e genera le quote solo per le unità coinvolte, tenendo traccia degli interventi sul decoro. Per vedere come si gestiscono le spese comuni e la ripartizione puoi consultare /funzioni e valutare i piani su /prezzi.