Sovraindebitamento del condomino moroso e crediti

Quando il condomino moroso è una persona fisica non assoggettabile a liquidazione giudiziale, per esempio un consumatore o un piccolo debitore, la sua insolvenza si gestisce con le procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento disciplinate dal Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza. In questi casi il credito del condominio per i contributi non si recupera con l'esecuzione individuale, ma entra nel piano proposto dal debitore e viene soddisfatto secondo le condizioni omologate dal tribunale. L'amministratore deve sapere come muoversi per tutelare il condominio.

Cos'è il sovraindebitamento

Il sovraindebitamento è la situazione di squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio prontamente liquidabile, che rende il debitore incapace di far fronte regolarmente ai propri debiti. Il Codice della crisi offre a questi debitori, esclusi dalle procedure concorsuali maggiori, strumenti dedicati per ristrutturare o liquidare la propria posizione in modo ordinato, con l'assistenza di un organismo di composizione della crisi. Il condominio, come qualsiasi creditore, subisce gli effetti della procedura una volta aperta.

Le procedure disponibili per il debitore

Il Codice della crisi prevede diverse procedure a seconda della natura del debitore. Il debitore consumatore può proporre la ristrutturazione dei debiti del consumatore, comunemente nota come piano del consumatore, che non richiede il voto dei creditori ma l'omologazione del giudice. Altri debitori possono accedere al concordato minore, che invece prevede l'approvazione dei creditori. In alternativa può aprirsi la liquidazione controllata, in cui il patrimonio del debitore viene liquidato a beneficio dei creditori. In ciascuna il credito condominiale trova collocazione secondo la sua natura.

• Ristrutturazione dei debiti del consumatore, il piano del consumatore, omologato dal giudice.
• Concordato minore, con approvazione dei creditori.
• Liquidazione controllata del patrimonio del debitore.
• Esdebitazione, che libera il debitore dai debiti residui a certe condizioni.

Effetti sull'azione di recupero del condominio

L'apertura di una procedura di sovraindebitamento comporta, di regola, la sospensione o il divieto delle azioni esecutive individuali dei creditori sul patrimonio del debitore. Ciò significa che un decreto ingiuntivo o un pignoramento avviato dal condominio non possono più proseguire liberamente: il credito va gestito all'interno della procedura. Il condominio non perde il diritto, ma il modo di farlo valere cambia, e la misura del recupero dipende dal contenuto del piano omologato o dall'esito della liquidazione.

L'esdebitazione e il rischio per il condominio

Al termine di alcune procedure il debitore meritevole può ottenere l'esdebitazione, cioè la liberazione dai debiti residui non soddisfatti. Per il condominio questo è il rischio principale: se il piano prevede il pagamento solo parziale dei contributi, la parte non pagata potrebbe non essere più esigibile dopo l'esdebitazione. Per questo è fondamentale che l'amministratore partecipi attivamente alla procedura, faccia valere il credito con la documentazione completa e valuti, dove previsto, le proprie facoltà di contestazione.

Cosa deve fare l'amministratore

Appena l'amministratore ha notizia dell'apertura di una procedura di sovraindebitamento a carico di un condomino, deve reperire gli atti, individuare l'organismo di composizione della crisi e il professionista incaricato, e comunicare il credito con la documentazione a supporto: stati di ripartizione, avvisi, decreto ingiuntivo se ottenuto, estratto conto dell'unità. Deve inoltre monitorare i termini per eventuali osservazioni o opposizioni all'omologazione, perché la partecipazione tempestiva è la migliore tutela.

• Reperire gli atti della procedura e i riferimenti dell'organismo di composizione.
• Comunicare il credito con documentazione completa e periodi di competenza chiari.
• Monitorare i termini per osservazioni e opposizioni all'omologazione.
• Valutare gli effetti del piano e il rischio di esdebitazione sul residuo.

La distinzione tra debiti pregressi e correnti

Come in ogni procedura concorsuale, occorre distinguere i contributi maturati prima dell'apertura, che rientrano nel perimetro della composizione della crisi, dai contributi correnti relativi all'unità, che seguono un regime diverso. L'amministratore deve continuare a emettere gli avvisi per le competenze correnti e ricostruire con precisione i periodi, perché una contabilità confusa rende difficile far valere il credito nella misura corretta e distinguere ciò che è soggetto al piano da ciò che non lo è.

Partecipare a una procedura di sovraindebitamento richiede documentazione ordinata e periodi di competenza chiari per ciascuna unità. Con AmministraPro l'amministratore ricostruisce l'estratto conto per anno, separa debiti pregressi e correnti e prepara il fascicolo da consegnare al legale o all'organismo di composizione della crisi. Le funzionalità di contabilità e recupero crediti sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.