Spese ascensore: chi paga tra proprietario e inquilino

Nelle spese dell'ascensore la regola è semplice nella logica ma insidiosa nell'applicazione: l'installazione e la sostituzione dell'impianto gravano sul proprietario, mentre l'esercizio e la piccola manutenzione ordinaria possono essere posti a carico dell'inquilino. Tra i condomini il riparto segue l'articolo 1124 del Codice civile, metà a millesimi e metà per altezza di piano. Distinguere correttamente le voci è la chiave per non sbagliare gli addebiti. Vediamo ogni caso.

L'ascensore è parte comune

L'ascensore rientra tra le parti comuni indicate dall'articolo 1117 del Codice civile quando serve più unità immobiliari. Le spese relative si dividono quindi tra i condomini serviti, con l'importante eccezione delle unità che non ne traggono utilità, ad esempio i locali al piano terra con accesso autonomo, che possono essere esonerate secondo il principio dell'uso richiamato dall'articolo 1123, terzo comma.

Installazione ex novo: chi paga

L'installazione di un ascensore dove prima non c'era è, di regola, un'innovazione ai sensi dell'articolo 1120 del Codice civile, che la agevola quando è diretta a eliminare le barriere architettoniche. La spesa di prima installazione grava sui proprietari, non sugli inquilini, perché aumenta il valore dell'immobile. Chi non partecipa alla spesa iniziale può poi essere chiamato a contribuire se decide di utilizzare l'impianto, secondo i principi dell'articolo 1121 sulle innovazioni gravose o voluttuarie.

Esercizio e manutenzione: le due categorie

Una volta in funzione, l'ascensore genera due tipi di costo che seguono regole diverse:

• spese di esercizio: energia elettrica, verifiche periodiche obbligatorie, ispezioni, piccola manutenzione ordinaria e pulizia della cabina;
• spese di manutenzione straordinaria e sostituzione: rifacimento del motore, sostituzione delle funi, ammodernamento del quadro, adeguamento a nuove norme di sicurezza.

La distinzione è decisiva perché incide sia sulle maggioranze assembleari, sia sul riparto tra proprietario e inquilino quando l'unità è locata.

Il riparto tra i condomini con l'articolo 1124

Sia la manutenzione sia l'esercizio dell'ascensore si ripartiscono, secondo l'orientamento consolidato, con il criterio dell'articolo 1124: metà della spesa in base ai millesimi di proprietà e metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Chi abita più in alto usa maggiormente l'impianto e paga di più. Alcune spese di puro consumo, come l'energia, possono essere ripartite dall'assemblea anche con criteri legati all'uso effettivo, se deliberati e messi a verbale.

Chi paga: proprietario o inquilino

Nel rapporto di locazione, la ripartizione tra oneri ordinari e straordinari segue le regole degli affitti. In concreto, per l'ascensore:

• le spese di esercizio, come energia, ispezioni e piccola manutenzione, gravano sul conduttore come oneri accessori;
• l'installazione, la sostituzione dell'impianto e la manutenzione straordinaria restano a carico del proprietario;
• verso il condominio l'obbligato al pagamento è sempre il proprietario, che poi recupera dall'inquilino la quota di esercizio secondo il contratto.

Questa ripartizione tra ordinario e straordinario è quella comunemente adottata anche nelle tabelle degli oneri accessori usate nella prassi delle locazioni.

Adeguamenti di sicurezza obbligatori

Gli interventi di adeguamento imposti dalla normativa di sicurezza sugli impianti di sollevamento hanno natura straordinaria e restano a carico del proprietario, non dell'inquilino. Anche quando l'assemblea li rende obbligatori con una delibera, l'onere economico segue la natura straordinaria dell'intervento. È bene che l'amministratore documenti a verbale la ragione dell'adeguamento e il preventivo, per una tracciabilità completa verso tutti i condomini.

Come gestire correttamente gli addebiti

La difficoltà pratica sta nel separare, all'interno del bilancio dell'ascensore, le voci di esercizio da quelle straordinarie e nell'applicare la formula dell'articolo 1124. Con AmministraPro l'amministratore imposta la tabella ascensore con millesimi e altezza dei piani, classifica ogni fattura come ordinaria o straordinaria e genera automaticamente le quote per il proprietario e la parte d'uso attribuibile all'inquilino. Per vedere la gestione delle tabelle e delle spese comuni consulta /funzioni e valuta i piani su /prezzi.