Spese condominiali tra inquilino e proprietario: la ripartizione

La ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario è una delle domande più frequenti quando un appartamento è dato in locazione. La regola di fondo è semplice: le spese ordinarie, legate all'uso e al funzionamento quotidiano, sono a carico dell'inquilino, mentre le spese straordinarie restano al proprietario. Dietro questa distinzione ci sono però molti casi concreti che conviene conoscere per evitare contestazioni. Vediamo come si dividono davvero le spese condominiali tra inquilino e proprietario.

Spese condominiali tra inquilino e proprietario: il principio

Il criterio guida distingue la manutenzione ordinaria da quella straordinaria. Per manutenzione ordinaria si intendono gli interventi periodici e prevedibili, che servono a mantenere in efficienza le parti comuni e a riparare il logorio dovuto all'uso. La manutenzione straordinaria riguarda invece i lavori non ricorrenti che incidono sul valore o sulla struttura del bene. Il Codice civile, all'art. 1576, pone in capo al locatore le riparazioni straordinarie e lascia al conduttore la piccola manutenzione.

Cosa paga l'inquilino

L'inquilino, in quanto utilizzatore dell'immobile, sostiene le spese collegate al godimento e al funzionamento corrente dei servizi comuni. Rientrano tipicamente tra gli oneri a suo carico:

• la pulizia delle scale e degli spazi comuni;
• l'energia elettrica delle parti comuni e l'illuminazione;
• il consumo di acqua, gas e riscaldamento;
• l'ordinaria manutenzione dell'ascensore e il suo funzionamento;
• la manutenzione ordinaria di giardino, citofono e piccole riparazioni ricorrenti.

Cosa paga il proprietario

Il proprietario, in quanto titolare del bene, sostiene le spese che riguardano la conservazione e il valore dell'immobile e delle parti comuni. Sono tipicamente a suo carico:

• il rifacimento del tetto, della facciata e delle strutture;
• l'installazione o la sostituzione dell'ascensore;
• la sostituzione della caldaia centralizzata o dell'impianto di riscaldamento;
• gli interventi di adeguamento e messa a norma degli impianti.

Le voci che si dividono: ascensore e riscaldamento

Alcune voci si sdoppiano proprio perché contengono sia una parte ordinaria sia una straordinaria. L'ascensore è l'esempio più chiaro: la manutenzione ordinaria e il consumo elettrico sono dell'inquilino, mentre l'installazione, la sostituzione e le grandi riparazioni sono del proprietario. Lo stesso vale per il riscaldamento: il combustibile e la manutenzione ordinaria della caldaia sono a carico di chi abita, la sostituzione dell'impianto è del proprietario.

Il compenso dell'amministratore

Il compenso dell'amministratore rientra tra le spese di gestione ordinaria dell'edificio e, secondo le tabelle di ripartizione più diffuse, è posto a carico dell'inquilino. Diversa è invece la sorte delle spese straordinarie di natura eccezionale o di consulenze legate a lavori importanti, che seguono la voce principale a cui si riferiscono e quindi tendono a gravare sul proprietario.

Chi paga verso il condominio e chi rimborsa chi

Un punto spesso frainteso riguarda i rapporti con il condominio. Nei confronti del condominio l'obbligato al pagamento delle spese resta il proprietario, che è il condomino. La suddivisione tra ordinaria e straordinaria opera nel rapporto interno tra locatore e conduttore: il proprietario paga il condominio e poi si fa rimborsare dall'inquilino la quota di sua competenza. Per questo l'amministratore, di norma, richiede le somme al proprietario.

Si può derogare con il contratto?

Le parti possono accordarsi diversamente nel contratto di locazione, ma con un limite chiaro: non si possono porre a carico dell'inquilino le spese straordinarie, che per legge competono al proprietario. Restano validi gli accordi che ridistribuiscono in modo ragionevole le voci ordinarie o che richiamano le tabelle di ripartizione allegate al contratto, strumento utile per prevenire liti.

Quando l'inquilino non paga gli oneri

Poiché verso il condominio risponde il proprietario, il mancato pagamento degli oneri accessori da parte dell'inquilino è un problema che si riflette anzitutto sul locatore. La legge sulle locazioni offre però una tutela: il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non versato supera quello di due mensilità del canone, può costituire motivo di risoluzione del contratto. È quindi interesse del proprietario richiedere con regolarità il rimborso e conservare i prospetti di riparto che documentano le somme dovute. Una richiesta chiara e giustificata, appoggiata a un rendiconto ordinato, è anche più difficile da contestare da parte dell'inquilino.

Perché una contabilità chiara evita le liti

Gran parte dei contrasti tra inquilino e proprietario nasce da riparti poco leggibili, in cui non si capisce quale quota sia ordinaria e quale straordinaria. Un rendiconto che distingue con precisione le voci e le imputa alla tabella corretta rende immediato il calcolo di quanto spetta a ciascuno e chiude sul nascere le contestazioni.

AmministraPro consente all'amministratore di produrre riparti che distinguono le spese ordinarie da quelle straordinarie e di fornire al proprietario un prospetto chiaro da girare all'inquilino per il rimborso. Puoi vedere come funzionano i riparti e i prospetti nella pagina delle funzionalità e valutare il piano adatto allo studio nella sezione prezzi.