Unità invendute del costruttore: chi paga le spese

Le unità invendute restano di proprietà dell'impresa costruttrice, che per esse è condomino a tutti gli effetti e deve pagare le spese condominiali in proporzione ai millesimi, esattamente come ogni altro proprietario. Il fatto che gli appartamenti siano nuovi, vuoti o in attesa di acquirente non riduce l'obbligo di contribuzione, che dipende dalla titolarità dell'unità e non dal suo utilizzo, secondo l'articolo 1118 del Codice civile. Il costruttore paga quindi la sua quota di conservazione delle parti comuni fino al rogito di ciascuna unità.

Il costruttore è un condomino come gli altri

Nei primi anni di vita di un edificio è frequente che una parte degli appartamenti resti invenduta. Per quelle unità il proprietario è l'impresa costruttrice, che partecipa al condominio con i diritti e gli obblighi di qualunque condomino: vota in assemblea in proporzione ai millesimi che detiene e contribuisce alle spese comuni con la stessa quota.

Non esiste alcuna esenzione per gli appartamenti invenduti. L'obbligo di pagare le spese di conservazione e gestione delle parti comuni nasce dalla proprietà, e finché non trasferisce l'unità con atto notarile il costruttore ne è proprietario e debitore verso il condominio.

Quali spese gravano sull'invenduto

Le unità invendute contribuiscono a tutte le spese che non dipendono dal consumo individuale:

• Manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni deliberata dall'assemblea.
• Assicurazione del fabbricato, compenso dell'amministratore e spese di gestione generale.
• Manutenzione degli impianti comuni e verifiche periodiche obbligatorie.
• Quote fisse dei servizi centralizzati, come la parte non a consumo del riscaldamento.

Restano fuori solo le quote strettamente legate al consumo effettivo di servizi misurati individualmente, che in un appartamento sfitto tendono a zero. La struttura di riparto è la stessa che si applica a qualunque unità non abitata.

La responsabilità per le spese al momento della vendita

Quando il costruttore vende un'unità, si pone il tema della ripartizione dei debiti tra venditore e acquirente. L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con lui al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

In pratica, l'acquirente e il costruttore rispondono in solido verso il condominio delle spese dell'anno del rogito e di quello anteriore. Nei rapporti interni, poi, l'accordo di compravendita ripartisce i costi tra le parti, ma questo non è opponibile al condominio, che può rivolgersi indifferentemente all'uno o all'altro per quelle annualità.

Millesimi e diritto di voto del costruttore

Detenendo spesso una quota millesimale rilevante, il costruttore può avere un peso decisionale importante in assemblea nei primi anni. Questo è fisiologico e legittimo, ma va bilanciato con il rispetto dei diritti degli altri condomini: le delibere devono comunque rispettare i criteri legali e non possono avvantaggiare arbitrariamente il proprietario di maggioranza.

Con il progredire delle vendite la quota del costruttore si riduce e il peso decisionale si redistribuisce tra i nuovi proprietari. L'amministratore deve aggiornare tempestivamente l'anagrafe condominiale a ogni rogito, così che millesimi, quote e recapiti riflettano la reale titolarità delle unità.

Morosità del costruttore

Non è raro che l'impresa costruttrice tardi a pagare le spese sulle unità invendute, magari in attesa di venderle. Il condominio non deve accettare passivamente l'arretrato: l'amministratore ha il dovere di agire per il recupero dei contributi, come per qualunque altro condomino moroso, richiedendo il pagamento e attivando se necessario le azioni di riscossione.

Lasciar crescere il debito del costruttore penalizza gli altri condomini, che rischiano di anticipare le somme mancanti per garantire la continuità dei servizi comuni. La tempestività nella richiesta e nel recupero è quindi essenziale.

Tenere l'anagrafe e i riparti sempre aggiornati

Aggiornare i millesimi a ogni vendita, distinguere le unità ancora del costruttore e monitorare i pagamenti evita errori di riparto e morosità nascoste. AmministraPro consente di gestire l'anagrafe condominiale, aggiornare le quote a ogni subentro e tenere sotto controllo i contributi di ciascun proprietario, costruttore incluso. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.